TS Cấn Văn Lực: 2022 là năm “họa vô đơn chí” cho kinh tế và bất động sản

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.

Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

“Năm 2022 ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ thị trường bất động sản. Đầu năm thị trường “bùng nổ” (đặc biệt phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng đến cuối năm lại “trầm lắng”. Đồng thời, nguồn cung khan khiếm (hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước), rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiên về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ đầu tư, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm”, báo cáo nêu.

Báo cáo cũng cho thấy phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt tại các địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là các sản phẩm tự phát, không thuộc các dự án phát triển.

Tuy nhiên, cầu ở thực vẫn rất lớn (do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh) nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (đặc biệt là sản phẩm có giá phù hợp) nên tỷ lệ giao dịch thấp, tính hấp thụ yếu. Thêm vào đó, chính sách thắt chặt tiền tệ thời điểm cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng làm cho tính thanh khoản của thị trường bị suy yếu.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay trong khi cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá không phù hợp với nhu cầu dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu.

VARS cũng cho rằng thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch nhưng không phải do thực chất thị trường xấu. Mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn.

“Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải “giảm ăn, giảm oxy để thở và giảm bơm máu” nên rất dễ bị rơi vào tình trạng “chết lâm sàng””, báo cáo nhận định.

Theo báo cáo này, khoảng 35-38 ngành hàng xem bất động sản là thị trường đầu ra chính như: vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, vận tải… đều đang bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản.

“Hầu hết các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhóm hàng này cũng đều phải dừng sản xuất - kinh doanh. Người mua nhà giảm, cũng đồng nghĩa việc tiêu thụ các loại sản phẩm gia dụng (điện tử, ngọại thất…) giảm mạnh. Tài chính, ngân hàng, chứng khoản, bảo hiểm… cũng bị ảnh hưởng mạnh. Thị trường Bất động sản sụt giảm là một phần nguyên nhân khiến hàng triệu lao động thất nghiệp (trong đó bao gồm cả thị trường lao động ngành bất động sản và các ngành liên quan khác)”, VARS nêu.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, năm 2022 là năm “họa vô đơn chí” cho nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản. Lý do là trong năm qua, nền kinh tế châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính mang nhiều yếu tố rủi ro.

Thứ nhất là nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa, ảnh hưởng rất lớn đến các hoạt động kinh tế của toàn cầu.

Thứ hai là suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng cầu về du lịch, mua sắm, dệt may...

Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính trở nên khó khăn hơn, kéo theo đó là nhiều rủi ro và lợi suất tăng. Dòng tiễn dễ gần như không còn khi càng về cuối năm.

“3 tác nhân này đã khiến kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng, từ đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói, năm 2022 là năm “họa vô đơn chí” cho lĩnh vực địa ốc”, ông Lực nói.