Thị trường bất động sản 2023: Đóng băng hay khởi sắc?

Bất động sản bị lệch pha cung cầu

Kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng và cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018-2022 là gần 300.000 sản phẩm. Giai đoạn 2017-2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung sản phẩm mới đạt “đỉnh" vào năm 2018 với 180.000 sản phẩm.

Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.

Năm 2020, đại dịch toàn cầu COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt hơn 40.000 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý 3, giảm mạnh so với quý 1 và 2, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sau giai đoạn dòng tiền dễ (đầu năm 2022) được bơm vào thị trường không được kiểm soát tốt khiến dòng tiền hướng vào hoạt động đầu tư, đầu cơ, gây ra những cơn sốt đất, giá nhà đất bị đẩy lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Những tháng cuối năm 2022, các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ khiến nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm bộ máy nhân sự, nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án nhưng tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể.

Kịch bản nào cho thị trường năm tới?

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, thị trường bất động sản năm 2023 có thể xảy ra theo 2 kịch bản: 

Kịch bản thứ nhất, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.

Kịch bản thứ hai, thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

“Theo tôi, thị trường khả năng xảy ra theo kịch bản thứ nhất. Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường; đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới, khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn”, ông Đính nêu.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng trong 2 năm dịch bệnh, toàn bộ nền kinh tế khó khăn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đến hạn trái phiếu, hàng tồn đọng không bán được. Nhà nước cần phân loại các doanh nghiệp để có giải pháp phù hợp tháo gỡ cho doanh nghiệp, ổn định nền kinh tế.

“Lãi suất cho vay cao và thắt chặt tín dụng là nguyên nhân chính làm cho thị trường mất thanh khoản trong quý 3 và đầu quý 4 năm 2022. Do đó, Nhà nước cần điều tiết lãi suất và room tín dụng phù hợp, mở room tín dụng một cách hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi trong thủ tục đầu tư. Nhà nước cần có quy định rõ ràng và giám sát chặt chẽ trong việc doanh nghiệp huy động trái phiếu, coi đây là hoạt động huy động vốn quan trọng của ngành bất động sản”, ông Quê nói.

Đồng thời, ông Quê cũng nhấn mạnh cần ưu tiên cho vay triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, lấy đây là gốc để thực hiện chính sách phúc lợi về nhà ở; tập trung đầu tư công và giải ngân công cơ sở hạ tầng và các công trình phúc lợi sẽ hỗ trợ bất động sản tan băng, tăng giá trị ở các khu vực lân cận.

“Cái gốc của quản lý đất đai là hệ thống pháp luật đủ tốt, hiện nay nhà nước ta đang lấy ý kiến các chuyên gia và nhân dân về dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, và dự kiến Quốc hội thông qua vào tháng 10.2023, có hiệu lực từ ngày 1.7.2024. Hy vọng đây là lần sửa luật bài bản, giải quyết được các vướng mắc hiện tại và có tính dự báo tốt”, ông Quê chia sẻ.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ nên đề xuất một số cơ chế đặc thù nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội; xây dựng cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân; bổ sung ưu tiên cấp nguồn vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.

“Các doanh nghiệp phát triển dự án nên chủ động bám sát nhu cầu thị trường, xây dựng chính sách sản phẩm phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, người dân; đồng thời điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù hợp theo hướng phù hợp hơn”, ông Đính nêu.