'Nước ngoài không có công ty BĐS nào mới thành lập mà năm sau đã lớn như khủng long'

Không quá bi quan về thị trường bất động sản

Chia sẻ tại Diễn đàn DInsights do Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect tổ chức, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Trung tâm Phân tích VNDirect cho hay ngành bất động sản (BĐS) từ cuối 2022 gặp nhiều khó khăn.

Cụ thể, thị trường mất cân đối cung cầu, trong đó, thiếu trầm trọng sản phẩm bình dân, nhưng dư thừa phân khúc cao cấp. Những vấn đề trên kết kết hợp với những yếu tố vĩ mô như lãi suất tăng, tín dụng thắt chặt khiến thị trường BĐS sụt giảm cả cung lẫn cầu và tỷ lệ hấp thụ. Trong khi đó, việc giảm giá BĐS được thực hiện nhưng chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư quay trở lại thị trường.

Ngoài ra, theo bà Hiền, tỷ lệ hàng tồn kho của doanh nghiệp BĐS tăng mạnh. Vì cơ cấu mất cân đối nên các doanh nghiệp cũng khó có thể giải phóng hàng ra được thị trường.

“Cơ quan quản lý có những chính sách thắt chặt tiền tệ, quy định chặt chẽ hơn với thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn để thực hiện nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn”, bà Hiền nói và cho rằng thị trường đã chứng kiến việc “đóng băng” lần thứ 4, sau giai đoạn 2011-2013.

Chia sẻ về giai đoạn 2011-2013, bà Hiền cho biết có một số yếu tố tác động giúp thị trường BĐS phá băng. Đó là việc ban hành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng; hạ lãi suất kích cầu; ban hành Luật Đất đai 2013 giải tỏa các nút thắt pháp lý (chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm…: thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản…

“Nhờ các yếu tố trên mà vào thời điểm bất động sản đóng băng lần 3, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20 - 30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Trên cơ sở đó, nguồn cung năm 2013-2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%, so với 25% trong năm 2011. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và đợt nóng sốt lần thứ 4 bắt đầu kéo dài đến năm 2019, sau đó chững lại”, bà Hiền nói.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho hay có nhiều điểm khác biệt của thị trường hiện nay so với giai đoạn 2011-2013. Cụ thể, giai đoạn hiện nay thị trường “thiếu cung” thay vì thừa cung như giai đoạn trước.

Ngoài ra, theo ông Lực, giai đoạn trước nhu cầu rất yếu vì kinh tế trải qua cuộc suy thoái nặng, tăng trưởng thấp, lạm phát rất cao (19%), lực cầu yếu, lãi suất cao, còn hiện nay kinh tế vĩ mô của Việt Nam đã ổn hơn nhiều và nhu cầu về bất động sản giai đoạn hiện nay rất lớn.

“Chưa kể, giai đoạn trước, Chính phủ cơ bản là bơm tiền, nhưng hiện nay, các chính sách đã đồng bộ hơn. Chưa bao giờ chúng ta làm 3 luật cùng một lúc là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Chính phủ còn đề xuất Quốc hội ban hành một nghị quyết về nhà ở xã hội mang tính chất dài hơi hơn”, ông Lực nói.

Về kinh nghiệm quản trị, chuyên gia Cấn Văn Lực cũng chia sẻ, doanh nghiệp BĐS, ngân hàng… hiện nay đã tốt hơn giai đoạn trước rất nhiều. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao, hiện có 1 đồng nợ xấu thì có 1,5 đồng dự phòng.

“Cuối 2023 bất động sản sẽ nhúc nhích phục hồi, nhưng sẽ không sôi động như vừa qua”, ông Lực nói.

Không doanh nghiệp BĐS nào mới thành lập nhưng năm sau đã lớn như "khủng long"

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) cho biết bản thân ông chưa bao giờ bi quan về thị trường BĐS.

Chủ tịch Cen Group cho rằng yếu tố quyết định thị trường BĐS có sôi động hay không chính là dòng tiền và đây là cũng một trong những vấn đề lớn của thị trường BĐS Việt Nam.

Theo ông Vũ, không thể thuyết phục được một người chấp nhận mua nhà ở thành phố hay dự án nghỉ dưỡng mà một năm họ không thể thu lại ít nhất 1% của mức đầu tư.

"Thị trường không sôi động, không có người mua là vì khi mua căn nhà 100 tỉ đồng không thể nào cho thuê được với giá 7-8 tỉ đồng/năm. Khi nào người vay ngân hàng để kinh doanh có thể thu về một khoản ngang ngửa lãi vay hoặc dư ra một ít thì thị trường sẽ sôi động", ông Vũ nhận đinh.

Về dài hạn, ông Vũ nêu quan điểm, thị trường không nên quá sôi động mà cứ "liu riu" sẽ tốt hơn, bởi nếu thị trường sôi động nhưng sau đó rơi vào trầm lắng thì nhiều người sẽ bị ảnh hưởng.

Cũng theo ông Vũ, ở thị trường BĐS Việt Nam có một điều rất lạ là chủ đầu tư được phép huy động vốn của khách hàng khoảng 70 - 95%, khách mua nhà chỉ phải đóng 5 - 10% vẫn được ngân hàng giải ngân khoản vay. Trong khi đó, các nước khác không cho phép vấn đề này.

“Họ không cho phép chủ đầu tư huy động tiền trước từ khách hàng và nếu có huy động được 10% thì phải gửi ở ngân hàng trung gian, người gửi tiền vẫn hưởng lãi, nếu không mua nữa thì sẽ mất khoản này”, ông Vũ nói.

Thêm vào đó, ông Vũ chia sẻ rằng chủ đầu tư cũng không được huy động tiền từ ngân hàng nếu không bán được hết hàng. Tức là, doanh nghiệp phải xác định, dự án này 1.000 căn thì phải bán được 500 căn. 500 căn đó tương đương 100 triệu đô la, mà doanh nghiệp muốn vay 100 triệu đô la thì doanh nghiệp phải cho ngân hàng thấy được khả năng bán hàng. Như vậy, các chủ thể trên thị trường đều an toàn.

Đồng thời, ở nước ngoài cũng không có công ty bất động sản nào mới thành lập nhưng năm sau đã lớn như khủng long, ông Vũ ví von. Theo ông, doanh nghiệp phải vất vả, bền bỉ, lớn dần qua nhiều năm và hằng năm, người mua nhà, kinh doanh bất động sản đều có lãi trên lãi suất ngân hàng.