Theo Ngân hàng Nhà nước, không có cơ sở để cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản. Và việc sửa đổi này cũng ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lê%3ḅ an toàn vốn.
Ngày 8.3, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra phân tích và lý giải về việc sửa đổi, bổ sung một số điểm của Thông tư 36 quy định các giới hạn và tỷ lệ an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Theo đó, dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng cho thị trường bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước cho rằng, một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương. Nó không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng.
Thị trường bất động sản dù đã phục hồi hay đang phục hồi thì cũng cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.
Còn thực tế cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy, ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, chịu rủi ro cả từ hai phía của thị trường này.
Theo số liệu mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp và chính sách hỗ trợ. Các chính sách tín dụng như triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150% cũng tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng tín dụng trung, dài hạn.
Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỉ, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản, tổng dư nợ là 478.000 tỉ, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
Không những vậy, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.
Như vậy, thị trường bất động sản đã có đà phục hồi tốt. Đồng thời, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015 .
Tín dụng trung, dài hạn đã tăng nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng. Việc này làm tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn.
Mặt khác, việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn cũng tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.
Ngoài việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh.
Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đã có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.
Do đó, Ngân hàng Nhà nước nhận định việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR). CAR bình quân của toàn hệ thống đã giảm từ 13% xuống 12,1%. Với tỷ lệ CAR bình quân toàn hệ thống đến cuối năm 2015 là 13% thì các tổ chức tín dụng vẫn còn có thể cho vay kinh doanh bất động sản với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỉ đồng mới tới giới hạn tỷ lệ CAR 9%.
Với cơ sở tính toán trên, việc điều chỉnh quy định tại Thông tư 36 ảnh hưởng không đáng kể đến dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản. Vấn đề là người đầu tư, kinh doanh bất động sản có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn để đầu tư hay không.
“Do đó, không có cơ sở cho rằng sửa đổi Thông tư 36 dẫn đến giảm tín dụng đầu tư cho lĩnh vực bất động sản”, Ngân hàng Nhà nước khẳng định.
Cũng trong báo cáo này, Ngân hàng Nhà nước cho biết, người đầu cơ bất động sản và chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém là những đối tượng ảnh hưởng nhiều nhất nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có hiệu lực. Bởi lẽ, đây là hai đối tượng dễ đẩy thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng, nếu không có chính sách và biện pháp quản lý hữu hiệu.
Phan Diệu
