Khi condotel chờ pháp lý, rủi ro đẩy hết cho người mua

Condotel (căn hộ du lịch) bắt đầu phát triển và bùng nổ ở Việt Nam từ năm 2015. Các địa phương có đường bờ biển dài và đẹp như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Thuận… được nhiều chủ đầu tư rót vốn phát triển hàng loạt dự án với quy mô lớn. Sau thời kỳ phát triển nóng, từ năm 2018 condotel có dấu hiệu chững lại và sụt giảm mạnh do bộc lộ nhiều hạn chế trong khâu quản lý và thiếu yếu tố pháp lý.

Đến nay, về mặt pháp lý condotel, pháp luật chưa quy định cụ thể nên các địa phương khó khăn trong công tác quản lý đầu tư xây dựng, vận hành, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng, sổ đỏ).

Trước áp lực về nhu cầu cấp sổ cho các căn hộ condotel, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, một số địa phương trước đây đã cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng lâu dài, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển mô hình condotel, biệt thự biển. Tuy nhiên, việc cấp sổ này đã vi phạm quy định của Luật Đất đai.

Mới đây, để khắc phục sai phạm này, chính quyền TP.Đà Nẵng đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài, đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 50 năm (kể từ khi giao đất).

“Vừa rồi, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ ngành phối hợp với nhau để hình thành khung pháp lý cho những dự án condotel. Khung pháp lý ra đời phải đảm bảo tính sở hữu của khách hàng và buộc chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết lợi nhuận”, ông Châu nói thêm.

Ông Châu cũng cho biết, việc chủ đầu tư condotel cam kết lợi nhuận lên đến 12%/năm trong 8 - 12 năm là quá cao, chưa đảm bảo phát triển bền vững, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp. Vấn đề này cần được Nhà nước quan tâm giải quyết là tính pháp lý của loại sản phẩm này do hiện nay chưa được quy định rõ ràng trong Luật Nhà ở.

Đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, thực chất chủ đầu tư không hề đề cập các biện pháp cụ thể để bảo đảm thực hiện cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Một số chủ đầu tư còn cam kết nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Điều này trái với quy định của Luật Đất đai do các căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn.

Vì vậy, về phía người mua, ông Châu cho rằng cần yêu cầu chủ đầu tư công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel. Qua đó, minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Chủ đầu tư cũng cần thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Liên quan đến pháp lý condotel, ông Đỗ Huy Hoàng - Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên - Môi trường xem xét dự kiến sửa luật Đất đai nên thời gian để tính pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng đương nhiên sẽ chậm lại. Bên cạnh đó, nguồn vốn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đang bị siết chặt hơn.

Đồng thời, mới đây, Chính phủ đã có chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bao gồm bất động sản nghỉ dưỡng. Trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở như condotel, biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định trong Thông tư 02.2016.TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng, quy chế quản lý kinh doanh condotel, officetel… và dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành.

Phan Diệu