‘Việc phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề’

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước.

Mặt khác, theo ông Nam, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam quy mô vẫn còn khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Trong khi đó, Chính phủ đã có nhiều biện pháp hạn chế dòng vốn vay cho thị trường bất động sản, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm mạnh, khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn nhất định.

Cùng với đó, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn. Tổng đầu tư hạ tầng đến nay đã chiếm bình quân hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á, vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao.

Tuy vậy, thách thức đặt ra theo ông Nam là hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

Cùng với đó, việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Cũng theo ông Nam, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt.

Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Người đứng đầu hiệp hội cũng chia sẻ, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán "dự án ma" trở nên phổ biến. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Cùng với đó, thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường.

Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản, kích thích đầu tư. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, niềm tin thị trường bất động sản đang đẹp là có cơ sở, nhưng ông băn khoăn rằng nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn.

“Đã có nghị định triển khai nhà ở xã hội nhưng đến khâu triển khai thì còn tắc ở đâu đó. Khi tiếp cận thị trường quốc tế thì thấy có tới 80% là nhà ở xã hội, nhà ở cao cấp chỉ chiếm 20%; còn Việt Nam thì ngược lại. Chính sách cần đi vào thực tiễn hơn, tôi cho rằng việc phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề”, ông Thành nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nói, Bộ Xây Dựng và Chính phủ đã nhận định, chính sách với bất động sản không thiếu, nhưng với phân khúc nhà ở xã hội có 2 vấn đề khó khăn:

Thứ nhất là khó khăn về nguồn vốn. Trong Luật Nhà ở, quy định Nhà nước dành lượng vốn nhất định cho vấn đề này. Giai đoạn có nguồn vốn ưu đãi 30.000 tỉ đồng chúng ta đã làm tốt, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất tăng thêm nguồn vốn mấy nghìn tỉ nữa nhưng vẫn chưa quyết được.

Khó khăn thứ hai là trong triển khai thực hiện tại địa phương, có địa phương quan tâm nhưng có địa phương không quan tâm, đất có nhưng không làm. Bên cạnh đó, việc chọn địa điểm nhà ở xã hội, cũng có địa phương lựa chọn không phù hợp, dẫn đến không phát triển được dự án hoặc có phát triển dự án nhưng không có nhiều người về ở.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương nêu cầu hỏi, năm 2020 đòi hỏi những gì và chính ông đưa ra 5 câu trả lời.

Một là, hoàn thiện các chính sách về condotel và officetel càng nhanh càng tốt. Từ tháng 4.2019, Thủ tướng đã đưa ra yêu cầu mà đến nay vẫn chưa có văn bản trả lời.

Hai là, ra được càng sớm càng tốt quy hoạch quốc gia và tỉnh để làm cơ sở cho các dự án từ 2020 trở đi có thể được phát triển ổn định.

Thứ ba là đưa ra các cơ chế đặc thù để Nhà nước đồng hành với tư nhân đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Thứ tư là đưa ra những rà soát trong thực tiễn và kiên quyết thực hiện những dự án chậm tiến độ, không triển khai hoặc chế tài.

Thứ năm là cần hơn nữa tính minh bạch, hạn chế những phấn khích kiểu như lãi xuất 14,5% cũng như cam kết 12,5% cho những khả năng phát triển bình thường. Tôi cho rằng lãi xuất trên 10 hay 12,5% chỉ là những dự án cực kỳ đắc địa, của những doanh nghiệp cực kỳ thành công. Còn những doanh nghiệp bình thường và những dự án không đặc biệt thì không thể nào đạt được mức cam kết đó và nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những trường hợp này.

Lam Thanh