Dòng vốn vào bất động sản gặp khó, quỹ tín thác liệu có được chú ý?

Trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt như hiện nay, doanh nghiệp bất động sản sẽ “gặp khó” trong việc tìm nguồn vốn. Theo đó, việc huy động nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, hay quỹ tín thác bất động sản) đang bắt đầu được nhiều doanh nghiệp chú ý.

REIT là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bên cạnh việc trực tiếp mua bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, thì với việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định.

“Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định”, báo cáo nêu.

Theo VARS, REIT có lợi thế đáng kể so với các khoản đầu tư trực tiếp vào bất động sản về tính thanh khoản. Với chứng chỉ quỹ REIT, nhà đầu tư có thể dễ dàng bán ra trên thị trường chứng khoán khi cần thu hồi số tiền đầu tư. So với trái phiếu bất động sản, REIT cũng có tính thanh khoản tốt hơn hẳn nhờ khả năng dễ dàng trao đổi trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó. Thông thường, REIT dành phần lớn lợi nhuận thu được (thường là 90%) để chia cổ tức định kỳ cho nhà đầu tư thay vì giữ lại như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng, quỹ tín thác là một trong những thế mạnh mà nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng và mang lại hiệu quả lớn. Thông qua quỹ này, một lượng vốn lớn của các nhà đầu tư được tập hợp để đầu tư, hoặc đứng ra đảm bảo đầu tư. Quỹ tín thác có số vốn lớn, được giám sát chặt chẽ, công khai, minh bạch nên quỹ sẵn sàng đầu tư vào các lĩnh vực mạo hiểm, rủi ro, tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Thịnh cũng cho rằng thị trường REIT khá phổ biến trên thế giới nhưng còn quá mới mẻ tại Việt Nam do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh. “Cần phải có hành lang pháp lý để người bỏ tiền vào họ yên tâm. Nếu họ không yên tâm thì không dám bỏ tiền”, ông Thịnh nói.

TS Cấn Văn Lực cho hay, Luật Chứng khoán 2019 đã cho phép thành lập quỹ đầu tư, trong đó có quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có thể làm đầu mối để quy định rõ hơn các thông tư hướng dẫn thành lập quỹ này; phương án khác là ban hành công văn hướng dẫn hoặc xử lý, giải quyết từng trường hợp một mà các chủ đầu tư hay quỹ đầu tư nộp đơn để xin thành lập quỹ đó.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBlaw cho rằng, khung pháp lý dành cho REIT vẫn còn rất mới mẻ và nhiều khoảng trống. Thực chất, các quy định của hoạt động quản lý quỹ chỉ mang tính bao quát chung mà chưa áp dụng riêng cho REIT.

Theo luật sư Hà, hình thức này có rủi ro từ việc bên ủy thác không kiểm soát trực tiếp được nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp và bên nhận ủy thác. Tất cả hoạt động kinh doanh: từ việc sử dụng vốn đầu tư đến mục đích đầu tư... đều chỉ dựa trên lòng tin và những cơ chế pháp lý (bao gồm luật pháp quốc gia và thỏa thuận cổ đông) còn nhiều kẽ hở. Do đó, bất kỳ bên nào không tuân thủ đúng với những cam kết đều có thể gây ra những khó khăn trong việc thu hồi vốn đầu tư của bên ủy thác.

Ngoài ra, còn rủi ro từ thị trường như cơ chế giao dịch của REIT là thông qua trao đổi chứng khoán và chi phí phụ thuộc vào cung - cầu. Do đó, các nhà đầu tư hoàn toàn có thể thu về được ít hơn số tiền ban đầu họ đầu tư khi bán các bất động sản của mình trong REIT. 

Thêm vào đó, các chi phí phản ánh sự tự đảm bảo của nhà đầu tư đối với nhiều yếu tố bao gồm nền kinh tế, quản lý REIT, tỷ lệ lãi suất, tình hình của thị trường bất động sản và lợi nhuận của nó. Như những cổ phiếu khác, nhà đầu tư cũng phải chịu được những biến động về mặt giá cả.

Một rủi ro khác là về tính thanh khoản. Theo ông Hà, mặc dù trên lý thuyết, các nhà đầu tư có thể bán phần sở hữu của mình trên sàn giao dịch nhằm thu hồi vốn hay chốt lời khoản đầu tư này. Nhưng các quỹ bất động sản cũng có thể gặp phải tình trạng kém thanh khoản khiến giao dịch trên trở lên khó khăn. Nguyên nhân là do không phải lúc nào cũng có sẵn người mua và người bán bất động sản, đặc biệt trong thời điểm giá của bất động sản đã giảm đáng kể.

Cũng theo ông Hà, rủi ro về mặt pháp lý cũng là một trong những vấn đề cần quan tâm. Cụ thể, khung pháp lý điều chỉnh mua chung bất động sản vẫn còn nhiều khoảng trống và mới mẻ đối với các nhà đầu tư, nhất là ở Việt Nam thời điểm này. Nếu rủi ro xảy ra, quyền lợi nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng trước tiên vì cơ chế bảo vệ chưa rõ ràng. Do vậy, khi xảy ra tranh chấp, chắc chắn cả nhà đầu tư và các công ty quản lý quỹ sẽ lúng túng và khó giải quyết.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng trước khi tham gia và đầu tư vào REIT, các nhà đầu tư cần thận trọng xem xét, đánh giá kỹ khả năng sinh lời, các rủi ro có thể gặp phải và nhất là sự chặt chẽ về mặt pháp lý nhằm bảo vệ chính mình.

Tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.

Chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến ở Việt Nam do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này.

Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital...

Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền... nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp. Cho dù đều đầu tư vào các dự án, hay các doanh nghiệp bất động sản, mỗi REIT sẽ có chiến lược đầu tư và khẩu vị riêng. Họ có thể ưu tiên vào mảng bất động sản căn hộ, du lịch nghỉ dưỡng, đất nền hay bất động sản bán lẻ...