Cần kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với doanh nghiệp 'sân sau'

Vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc ngân hàng

Phát biểu tại tọa đàm: “Hồi phục và phát triển lành mạnh dòng vốn trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam” do Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam tổ chức ngày 19.4, PGS-TS Ngô Trí Long cho biết, gần 3 năm qua (2020, 2021, 2022) do tác động của đại dịch COVID-19, thị trường BĐS rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp (DN) kinh doanh không có hiệu quả, rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp.

“Trong bối cảnh thị trường BĐS rơi vào nguội, lạnh, các chủ đầu tư đói vốn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn khác cho các DN hiện nay gần như khó huy động, chỉ trông chờ vào dòng vốn tín dụng. Trước thực trạng đó, cần các giải pháp bền vững để khơi thông dòng vốn tín dụng trên thị trường này”, ông Long nói.

Theo ông Long, quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS.

Ông Long cũng nhấn mạnh, các DN BĐS luôn cần lượng vốn lớn, nên vay vốn từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng là giải pháp tốt và dễ dàng nhất. Ngoài ra, nguồn vốn vay từ các ngân hàng hiện nay phục vụ thị trường BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng.

“Các ngân hàng cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay BĐS lên đến 12 - 14%/năm, chưa tính đến các khoản phí khác. Do đó, các ngân hàng vẫn ưu tiên mảng vay đem lại lợi nhuận cao nhất. Đây cũng là lý do mà các dự án BĐS phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... các ngân hàng đều muốn liên kết cho chủ đầu tư vay”, ông Long nêu.

Về nguồn vốn cho thị trường BĐS, TS Vũ Đình Ánh cho biết, đặc điểm là quy mô lớn, có thể lên tới hàng chục nghìn tỉ đồng cho một dự án, song phải là nguồn vốn trung dài hạn ổn định và bền vững.

“Thực tế nguồn vốn vào thị trường BĐS chưa đảm bảo tính lành mạnh khi tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng với quy mô lên tới 2,6 triệu tỉ đồng, chiếm hơn 20% tổng tín dụng ngân hàng cho nền kinh tế còn vốn chủ sở hữu chỉ chiếm khoảng 10% và vốn trái phiếu DN BĐS cũng chỉ khoảng 10%”, ông Ánh nói.

Theo chuyên gia này, nguồn vốn tín dụng ngân hàng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường BĐS về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp.

“Sự thiếu lành mạnh về nguồn vốn cho thị trường BĐS khi phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng càng bộc lộ rõ khi chính sách tiền tệ có xu hướng thắt chặt, lãi suất tăng và thanh khoản của hệ thống tổ chức tín dụng bị thu hẹp”, ông Ánh nói và nhấn mạnh rằng, lành mạnh hóa nguồn vốn phát triển thị trường BĐS theo hướng giảm sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, tăng tỷ trọng vốn từ phát hành TPDN, từ các quỹ đầu tư BĐS, từ vốn chủ sở hữu, từ thị trường chứng khoán... là lối thoát cho tài chính BĐS hiện nay.

Rã đông thị trường thế nào?

Ông Ngô Trí Long cho biết, các DN, người mua nhà và nhà đầu tư BĐS đều đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều DN thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Hiện số lượng DN BĐS phá sản tăng gần 40% trong năm qua; giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó.

“Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng DN lại không xoay được tiền để triển khai tiếp. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội”, ông Long nói.

Ông Long cũng nêu thực trạng, tín dụng BĐS có tình trạng tập trung tại một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao. Một số tổ chức tín dụng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, trong đó có không ít khách hàng đầu tư dàn trải, nhiều dự án dở dang; tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).

Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường BĐS, ông Long khuyến nghị cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các DN, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ BĐS để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.

“Kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS đang dư thừa; kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các DN, tập đoàn, dự án sân sau”, ông Long nói và nhấn mạnh cần triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Ngoài ra, theo ông Long, các phân khúc BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất cần được ưu tiên cấp tín dụng, bởi nó góp phần đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội của các địa phương và toàn quốc. Đây là lĩnh vực rất tiềm năng trong thời gian tới.

Đối với lĩnh vực BĐS khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và BĐS văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mại, có thể triển khai đồng bộ các giải pháp, như: Cơ cấu nợ giữ nguyên nhóm nợ hỗ trợ khách hàng thiếu hụt thanh khoản tạm thời; áp dụng lãi suất ưu đãi đối với với các khoản vay mới, hạ lãi suất đối với các khoản vay hiện hành và cho vay mới để duy trì, tái thiết hoạt động sản xuất kinh doanh…

“Những ngành này cần cấp tín dụng có chọn lọc (tập trung vào các DN uy tín, có kinh nghiệm, có năng lực tài chính và khả năng tổ chức triển khai tốt) và sẽ xem xét điều chỉnh định hướng kịp thời khi thị trường khởi sắc hơn”, ông Long nêu.