Buộc giao dịch qua sàn có thể đẩy giá BĐS lên cao

Lo ngại ảnh hưởng quyền lợi của người dân

Điều 57 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: “các giao dịch BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này”.

Nhiều đại biểu quốc hội cho rằng quy định của luật không nên làm ảnh hưởng đến quyền tự do trong hoạt động, phương thức giao dịch BĐS của người dân.

Đại biểu Lưu Bá Mạc (Lạng Sơn) đề nghị làm rõ thêm sàn giao dịch BĐS ở đây bao gồm sàn giao dịch trực tiếp hay cả sàn giao dịch trực tuyến trên các phương tiện điện tử và làm rõ nội hàm, tiêu chí của cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.

Ngoài ra, ông Mạc cho rằng ban soạn thảo nên cân nhắc bổ sung thêm một phương án mở hơn theo hướng phân loại các loại giao dịch BĐS, trong đó có loại giao dịch BĐS buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS nhưng cũng có loại chỉ cần giao dịch trực tiếp mà không cần phải qua sàn.

Đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) cho rằng việc bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013.

“Sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thông thường không phải cơ quan quản lý nhà nước, không phải là chủ thể cung cấp dịch vụ công theo sự ủy nhiệm của Nhà nước. Vì vậy, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm các nguyên tắc về bình đẳng trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng”, ông Chung nói.

Theo đại biểu Chung, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán BĐS, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng thì còn phải kiểm tra giấy tờ về BĐS, đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch. Điều này dẫn đến một phần công việc của sàn giao dịch BĐS sẽ trùng lắp với công việc của công chứng viên khi thẩm định, đánh giá tính pháp lý của bất BĐS bảo đảm đủ điều kiện mua bán.

Ông Chung cũng cho rằng việc này không đảm bảo tính khách quan với tư cách là nhà môi giới trung gian và bán hàng cho các chủ đầu tư hoạt động vì mục đích kiếm lời.

“Lý do là sàn giao dịch BĐS sẽ tìm mọi cách để bán được sản phẩm cho chủ đầu tư nhiều nhất có thể. Do đó, không có bất kỳ cơ sở nào để bảo đảm rằng sàn sẽ đảm bảo quyền lợi cho người mua BĐS. Đặc biệt, với những sản phẩm có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhưng có mức chiết khấu cao”, ông nêu quan điểm.

Mặt khác, đại biểu Chung cũng cho rằng chính các chủ đầu tư có thể thành lập nên rất nhiều sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm cho mình, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao.

Điều kiện thành lập sàn giao dịch quá dễ dãi

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Thái Thị Tuyết Dung, Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM cho rằng nếu vì nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý thị trường BĐS, không nắm được giá trị giao dịch để thu thuế cũng như các giao dịch lớn, đáng nghi ngờ thì chỉ nên thí điểm ở một số địa phương có nhiều dự án BĐS hình thành trong tương lai. Cụ thể là “bắt buộc các giao dịch nêu trên phải qua sàn giao dịch môi giới BĐS do nhà nước thành lập”.

Theo TS Dung, việc thí điểm thực hiện trong một thời gian, để tổng kết cũng là tiền đề trong tương lai. Tuy nhiên, đề xuất này có hạn chế là trong giai đoạn hiện nay, chủ trương giảm biên chế hành chính trong cả nước, thì khó thành lập thêm nhiều đơn vị sự nghiệp thực hiện chức năng là sàn giao dịch BĐS để quản lý.

“Còn nếu qua sàn giao dịch, môi giới BĐS với điều kiện thành lập dễ dãi như trong Điều 59, 60 của dự thảo luật thì là một bước thụt lùi trong xây dựng chính sách, bởi quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014, sửa đổi 2020. Quy định này đặt ra, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch và chi phí cho doanh nghiệp”, bà Dung nêu.

Cũng theo bà Dung, thực tế việc mua bán, chuyển nhượng BĐS từ các chủ đầu tư dự án thời gian qua có nhiều lỗ hổng, không kiểm soát và giám sát chặt chẽ nên người mua bị chủ đầu tư lừa đảo gây thiệt hại rất lớn. Vì vậy, để ngăn chặn tình trạng này, cần một tổ chức có đủ khả năng về pháp lý để hỗ trợ, có hệ thống dữ liệu thông tin kết nối, có sẵn nhân lực thì không đơn vị nào làm tốt hơn các tổ chức hành nghề công chứng.

“Với hơn 1.000 tổ chức hành nghề công chứng trải dài cả nước đã và đang hoạt động tốt, các công chứng viên được bổ nhiệm với tiêu chuẩn rất chặt chẽ, cùng đội ngũ thư ký nghiệp vụ tốt nghiệp cử nhân luật sẽ góp phần tư vấn cho các bên về pháp lý.

TS Dung cho rằng, nếu quy định “công ty có chức năng kinh doanh BĐS (chủ đầu tư) khi ký hợp đồng với khách hàng tự mình ký mà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS hay công chứng” vẫn đang ổn định, ít rủi ro thì không cần phải có thêm quy định mới. Còn nếu thấy quy định trên có nhiều rủi rõ, cần thêm một “hàng rào kiểm soát”, thì nên chuyển cho các tổ chức hành nghề công chứng, không nên chuyển qua sàn giao dịch như trong dự thảo.

Luật sư Kiều Anh Vũ, Phó tổng thư ký, thành viên Hội đồng Khoa học và đào tạo Trung tâm Trọng tài thương mại phía Nam cho rằng về mặt nguyên tắc “việc dân sự cốt ở đôi bên”.

“Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản của mình, các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được tự do, tự nguyện giao dịch mà không cần phải thông qua trung gian, tổ chức thứ 3 nào khác. Giao dịch BĐS cũng như vậy. Hai bên mua, bán đến với nhau; thuận mua vừa bán thì giao dịch; nếu cần thực hiện các thủ tục hành chính thì thực hiện tại cơ quan nhà nước”, ông Vũ nêu.

“Xét về điều kiện, năng lực, quy mô thì sàn giao dịch chưa hẳn đã có năng lực đủ để thẩm định điều kiện kinh doanh các sản phẩm của các chủ đầu tư dự án BĐS. Trong khi đó, nếu buộc các giao dịch đều phải qua sàn là trao đặc quyền quá lớn cho các sàn, có thể nói là trao cho sàn các quyền thẩm định, từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Như vậy, vô hình trung chủ đầu tư, các bên mua bán sẽ lệ thuộc vào các sàn giao dịch? Điều này cũng có thể tạo ra nhiều hệ lụy, chẳng hạn các sàn không hợp tác với chủ đầu tư thì BĐS không giao dịch được; còn nếu các sàn hợp tác quá chặt chẽ với chủ đầu tư thì cũng chưa chắc đã tốt”, ông Vũ nêu.