Không nên buộc giao dịch BĐS phải qua sàn

Thủ tục quá phức tạp

Tham gia thảo luận tại tổ 9 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Trúc Sơn (Bến Tre) cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến một số luật khác đang được Quốc hội xem xét sửa đổi là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng; liên quan mật thiết với Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, vì bất cứ nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) nào cũng đều phải tuân thủ theo quy hoạch chung của tỉnh, quy hoạch phân khu, quy hoạch cấp huyện, quy hoạch chi tiết và dự án.

Đại biểu Sơn cho biết, một dự án BĐS từ lúc được cấp chủ trương đầu tư đến khi xây dựng xong, đưa vào giao dịch thì thời gian không dưới 5 năm, trong đó có 2 - 3 năm để hoàn thành các thủ tục hành chính.

Với việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, đại biểu Sơn hy vọng Quốc hội, Chính phủ có thể đưa ra một quy trình thủ tục ngắn gọn, dễ thực hiện, vừa đảm bảo công tác quản lý nhà nước chặt chẽ, vừa hướng đến tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, thuận lợi cho nhà đầu tư.

“Các nhà đầu tư chân chính không ngại thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, vấn đề là hiện chúng ta có quá nhiều thủ tục phức tạp, các quy định của pháp luật chồng chéo nhau, không biết áp dụng quy định của luật nào”, ông Sơn nêu rõ.

Ngoài ra, ông Sơn đề nghị rà soát các quy định, giảm các “giấy phép con” cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án BĐS.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, để đủ điều kiện giao dịch, một nhà đầu tư dự án BĐS phải trải qua rất nhiều bước như: phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, xây dựng xong phải được nghiệm thu về hạ tầng, về môi trường, về tín dụng phải được ngân hàng bảo lãnh, phải có văn bản chấp thuận của chính quyền địa phương trước khi giao dịch… Điều này làm mất nhiều thời gian của cả chính quyền địa phương và nhà đầu tư.

Do đó đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị rà soát lại các điều kiện này để có quy định phù hợp, rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm của các bên.

Đưa BĐS vào ngành nghề kinh doanh có điều kiện?

Về đối tượng tham gia kinh doanh BĐS, để lành mạnh hóa thị trường BĐS, đại biểu Sơn đề nghị Quốc hội cần quy định rõ kinh doanh BĐS có phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện hay không.

Theo ông Sơn, nên đưa loại hình kinh doanh này vào nhóm kinh doanh có điều kiện để từ đó có các quy định cụ thể về các điều kiện kinh doanh, thành lập doanh nghiệp… nhằm quản lý chặt chẽ, hạn chế tình trạng ai cũng được quyền tham gia kinh doanh BĐS như hiện nay.

Đối với các doanh nghiệp trong các khu, cụm công nghiệp có xây dựng các cơ sở vật chất để sản xuất kinh doanh nhưng do thị trường biến động nên cho thuê các nhà xưởng này đối với các doanh nghiệp, cá nhân khác, hiện đây cũng là một thị trường diễn ra khá sôi động nhưng chưa có quy định. Vì vậy, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị bổ sung quy định đối với loại hình kinh doanh này.

Không nên buộc giao dịch BĐS phải qua sàn

Liên quan đến sàn giao dịch BĐS, đại biểu Sơn cho rằng hình thức giao dịch BĐS qua sàn là một hình thức giao dịch hoàn toàn bình thường. Tuy nhiên, dự thảo luật lại quy định đây là hình thức duy nhất để giao dịch BĐS.

Đại biểu Sơn nhận thấy quy định như vậy mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp, vì Luật Doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có quyền lựa chọn hình thức kinh doanh phù hợp để mở rộng thị trường, tiếp cận khách hàng.

“Hiện nay hình thức giao dịch trực tuyến, giao dịch điện tử đang rất phổ biến và có khả năng phát triển mạnh. Không phải vì để phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà chúng ta lại hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân trong lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với khả năng, nhu cầu, nguyện vọng của họ”, đại biểu Sơn nhấn mạnh.

Do đó, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị ban soạn thảo nên điều chỉnh theo hướng xem giao dịch BĐS qua sàn chỉ là một trong những hình thức giao dịch mà tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn, không phải là hình thức duy nhất.

Về công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, ông Nguyễn Trúc Sơn đề nghị đối với những nơi chưa có quy hoạch, hiện nay Chính phủ giao cho UBND cấp tỉnh công bố những nơi đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở, trong đó có phân lô, bán nền hoặc được phép chuyển nhượng gắn liền với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, ông Sơn đề nghị trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên có quy định cụ thể để chính quyền địa phương mạnh dạn công bố các khu vực này, nhất là những nơi đang sắp xếp lại dân cư.

Đại biểu Sơn cũng đề nghị bổ sung trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cho chính quyền cấp huyện, cấp xã vì địa bàn xã, huyện là nơi có các dự án kinh doanh BĐS triển khai nên cần tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước của các cấp chính quyền này, đảm bảo các dự án được quản lý chặt chẽ, thông suốt từ cấp tỉnh đến cấp xã.

Về các điều kiện để một dự án được giao dịch, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn đề nghị Quốc hội, Chính phủ cần quan tâm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc từ thực tế khi triển khai thực hiện các dự án kinh doanh BĐS mà vướng mắc xuất phát từ phía các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chứ không phải từ phía nhà đầu tư.

“Trên thực tế, có nhiều dự án hỗn hợp, vừa phân lô, bán nền vừa xây nhà thô, yêu cầu hạ tầng phải đồng bộ. Khi nghiệm thu, cấp chứng nhận thì có những trường hợp chưa đấu nối hạ tầng được hoặc do vướng về giải phóng mặt bằng, một dự án nhưng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật do các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện khác nhau cấp phép, chồng lấn lên nhau… làm chậm tiến độ của dự án và quyền lợi của nhà đầu tư", ông Sơn nói.

Do đó, đại biểu Sơn đề nghị có giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước nhưng cũng giúp cho việc triển khai dự án của nhà đầu tư được thông suốt, góp phần tạo dựng thị trường BĐS phát triển lành mạnh trong thời gian tới.