Gửi bình luận
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng có sự chồng lấn quy định về bố trí tái định cư tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Băn khoăn về nội dung liên quan đến tái định cư
Việc sửa đổi nhiều luật liên quan đến đất đai, nhà ở, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi) đang được toàn thể nhân nhân dân quan tâm với hàng chục triệu lượt ý kiến góp ý. Trong đó, một trong những nội dung được chú ý nhiều nhất liên quan tới vấn đề thu hồi đất, đền bù, tái đinh cư.
Theo tờ trình của Chính phủ, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung nhiều quy định tại các nghị định được thực tiễn chứng minh là phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất thu hồi.
Ví dụ, người có đất bị thu hồi được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất, thiệt hại do ngừng sản xuất, kinh doanh; được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở; khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi. Giá đất tái định cư là giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Dù vậy, hiện vẫn còn không ít ý kiến còn băn khoăn về quy định tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
Thảo luận tại Quốc hội, Đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP.HCM) cho rằng: “Có thể khi bố trí nơi ở cũ, người dân phải chuyển đi nơi khác, được đền bù tiền cao hơn, căn hộ bê tông xi măng bền vững hơn, nhưng không giải quyết được vấn đề là cuộc sống người dân ổn định hơn, bởi còn nhiều yếu tố là hàng xóm láng giềng, trường học... Tôi đề nghị giá đền bù không chỉ bằng giá thị trường, xuất phát từ chỉ đạo "đời sống bằng hoặc tốt hơn" thì không chỉ đo bằng tiền mà phải cộng thêm yếu tố này vào. Trong luật dân sự cho phép đền bù bồi thường vật chất và bồi thường thiệt hại về tinh thần”, đại biểu Trương Trọng Nghĩa nêu.
Còn đại biểu Nguyễn Hải Anh (Đồng Tháp) cho rằng, cần bổ sung nguyên tắc “khu tái định cư phải được hoàn thiện toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi ban hành quyết định thu hồi đất”. Điều này để đảm bảo tạo điều kiện tốt nhất theo đúng phương châm “bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ” cho người bị thu hồi đất khi chuyển đến khu tái định cư, và để người chuyển đến các khu tái định cư không phải mòn mỏi chờ đợi các hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật được hoàn thiện.
Về lập và thực hiện dự án tái định cư, đại biểu Hải Anh đề nghị bổ sung một số công trình hạ tầng xã hội cần thiết như: khu công viên cây xanh; khu vui chơi cho thiếu nhi; đất nghĩa trang;… nhằm đảm bảo những người đến ở tại khu tái định cư có cuộc sống ổn định, tốt đẹp, môi trường xanh, sạch, thân thiện và đầy đủ các dịch vụ cần thiết; nhất là trong luật có quy định “khu tái định cư có thể bố trí cho người có đất bị thu hồi của nhiều dự án”, như vậy có thể có những khu tái định cư có quy mô lớn, dân số đông.
Chồng lấn quy định về bố trí tái định cư
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho hay có sự chồng lấn quy định về bố trí tái định cư tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở.
Ông Đỉnh cho hay, vấn đề bố trí tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở được điều chỉnh bởi cả Luật Nhà ở và Luật Đất đai, trên thực tế đã gây vướng mắc trong triển khai thực hiện những năm qua (do quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014).
Cụ thể, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã làm rõ nội hàm của “tái định cư” là chính sách để ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi thông qua bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người bị thu hồi đất ở, phải di chuyển chỗ ở...
“Như vậy, bố trí tái định cư là một công đoạn được đặt ra với cơ quan nhà nước khi thực hiện thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân...; gồm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội... Do đó, việc bố trí tái định cư phải được quy định trong Luật Đất đai, cụ thể là thuộc chế định thu hồi đất”, ông Đỉnh nêu.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, nhà ở để phục vụ tái định cư cũng là một loại hình nhà ở và cũng được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở.
“Một vấn đề được điều chỉnh bởi hai đạo luật luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, chồng chéo, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan soạn thảo hai luật. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định nguyên tắc bố trí tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở, giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội...”, ông Đỉnh nói.
Ông Đỉnh cho rằng, hiện nay, theo hai bản dự thảo luật trình Quốc hội xem xét đang có mâu thuẫn, chồng chéo về nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư, hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư.
Cụ thể, tại Điều 50 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định 5 hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư: 1. Xây dựng nhà ở theo dự án để bố trí tái định cư; 2. Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư; 3. Bố trí cho người được tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; 4. Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai; 5. Tự mua, thuê, thuê mua nhà ở.
“Điều đó dẫn đến việc bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai chỉ là 1 trong 5 hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư. Hay nói cách khác, tồn tại cả các hình thức bố trí tái định cư không theo quy định của Luật Đất đai? Đây là vấn đề được xem là "lỗ hổng" về xây dựng chính sách bởi như đã phân tích ở trên, tái định cư là một nội dung của chế định thu hồi đất (phải có việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước mới làm phát sinh nghĩa vụ bố trí tái định cư). Như vậy, bố trí tái định cư là một quy phạm pháp luật về đất đai nên phải quy định thống nhất trong Luật Đất đai”, ông Đỉnh chia sẻ.
Theo đó, ông Đỉnh cho rằng việc Luật Nhà ở cũng quy định về bố trí tái định cư sẽ dẫn đến trùng lặp, chồng chéo, không phù hợp với nguyên tắc tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Văn bản quy phạm pháp luật không quy định lại các nội dung đã được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật khác”, đồng thời vượt quá phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở.
Thậm chí, ông Đỉnh còn dẫn thêm, tại Điều 51 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn quy định: “Việc bố trí nhà ở tái định cư [...] phải được thực hiện trước khi thu hồi và giải tỏa nhà ở, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của nhà nước, người có nhà ở, đất ở bị thu hồi và nhà đầu tư theo quy định của pháp luật; nhà ở được tái định cư phải bảo đảm có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
“Đây là quy định nhắc lại Nghị quyết số 18-NQ/TW mà trước đây từng xuất hiện trong các phiên bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhưng hiện đã bỏ do yêu cầu luật phải thể chế cụ thể Nghị quyết của Đảng, không nhắc lại lời văn của Nghị quyết, đặc biệt phải làm rõ tiêu chí đánh giá “có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ””, ông Đỉnh nói.
