Vướng mắc pháp lý khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại ách tắc

Sáng 11.3, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng để rà soát, tháo gỡ khó khăn trong triển khai dự án bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá cao hoạt động của tổ công tác của Thủ tướng, bởi “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp.

Giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án không thể triển khai. Đến nay cả nước đã tháo gỡ cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở; riêng TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong 148 dự án ấy.

Theo ông Châu, việc Chính phủ ra bản Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, để giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp sổ hồng…

“Chính phủ đã rất dũng cảm khi sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp chỉ sau khi ban hành 5 tháng. Điều này giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, không bị đổ vỡ”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu cũng nhìn nhận Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về cơ cấu, gia hạn nợ của Ngân hàng Nhà nước hay việc ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư 06… cũng rất có ý nghĩa với các doanh nghiệp.

Tuy vậy, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết còn một số bất cập, vướng mắc. Trong đó, vướng mắc lớn là khoản 1, khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024, quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định này đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015-2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

“Việc này còn góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, khiến nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm đến trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân; gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nói.

Do đó, theo ông Châu, kể từ ngày 1.1.2025 khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, vẫn còn rất nhiều các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ, tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000ha; được điều chỉnh giảm hơn 1.000ha chuyển thành khu đô thị dịch vụ, gồm cả nhà ở thương mại. Ngoài ra, đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, cả ba nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Ví dụ tiếp theo là tại TP.HCM, địa phương này có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư.

Điển hình là công ty bất động sản V. mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại ngân hàng thương mại Q. là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219m². Khu đất này thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Nhưng, điều oái oăm là công ty V. không có nhu cầu đầu tư sản xuất công nghiệp và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp, vì không phù hợp với quy hoạch (mới) đã được phê duyệt, nhưng cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chung cư cao tầng do công ty đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng sử dụng đất”, ông Châu nói.

Do vậy, ông Châu cho rằng Quốc hội xem xét thông qua “nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” là giải pháp rất cần thiết. Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành.