VIS Rating: Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản sẽ được cải thiện thời gian tới

Chậm trễ pháp lý vẫn gây khó cho doanh nghiệp

Theo báo cáo bất động sản nhà ở của VIS Ratting, các chậm trễ về pháp lý và phát triển dự án từ cuối 2022 dẫn đến doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư sụt giảm trong quý 1/2024.

Tuy nhiên, với mặt bằng lãi suất thấp và số lượng dự án được phê duyệt tăng từ cuối 2023, VIS Ratting kỳ vọng doanh số bán hàng và dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ cải thiện nhẹ trong 12 - 18 tháng tới khi các dự án mới mở bán.

Theo đó, việc tiếp cận nguồn vốn mới từ ngân hàng và/hoặc thị trường trái phiếu sẽ là yếu tố quan trọng giúp các chủ đầu tư duy trì được tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao và nghĩa vụ trả nợ đáo hạn lớn. Nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng của các chủ đầu tư khi các dự án mới được mở bán.

Trong quý 1/2024, VIS Ratting nhận thấy nhiều dự án mới được bán hết ngay khi ra mắt, các giao dịch trên thị trường thứ cấp hồi phục và giá nhà ở tiếp tục tăng tại Hà Nội và TP.HCM.

Sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện, và xu hướng sử dụng bất động sản (BĐS) như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong những năm tới.

Trong khi đó, thị trường BĐS Trung Quốc lại đang trải qua giai đoạn dài nhu cầu nhà ở sụt giảm, phản ánh qua sự suy giảm doanh số bán hàng và giá BĐS trong một năm vừa qua.

Đơn vị này đánh giá sức khỏe của thị trường BĐS Việt Nam tương đối tốt hơn so với thị trường BĐS Trung Quốc, nhờ nhu cầu mua nhà ở cao hơn và giá nhà tiếp tục tăng. Theo báo cáo của Moody’s Ratings, nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc duy trì ở mức thấp trong 5 tháng 2024, phản ánh qua sự suy giảm doanh số bán hàng và giá BĐS tại hầu hết các thành phố.

Kỳ vọng từ các luật mới

Báo cáo này cũng nhận định khung pháp lý BĐS mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Ba luật về BĐS được phê duyệt có hiệu lực sớm từ ngày 1.8.2024 sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ 2025.

Trong số các chủ đầu tư niêm yết, nhiều chủ đầu tư vẫn đang gặp khó khăn pháp lý với các dự án tại Hà Nội và TP.HCM, dẫn đến nguồn cung nhà ở mới suy giảm ở các thành phố lớn.

“Chúng tôi kỳ vọng chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, điều này sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới”, VIS Ratting nêu.

VIS Ratting cũng cho biết tỷ lệ đòn bẩy của các chủ đầu tư sẽ duy trì ở mức cao khi các công ty này tăng cường sử dụng nợ vay để phát triển các dự án mới. Các chủ đầu tư thường tận dụng dòng tiền trả trước từ khách hàng khi mở bán để tài trợ cho việc phát triển dự án. Tuy nhiên phần lớn các chủ đầu tư chưa thể mở bán dự án để tiếp cận nguồn vốn này, do đó sẽ phải sử dụng nợ vay mới. Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới cải thiện sẽ giúp giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.

Tại Việt Nam, VIS Ratting kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS sẽ tăng 16 - 18% trong năm 2024. Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư BĐS ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024, và sẽ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện. Ngoài ra, có nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây.

“Chúng tôi kỳ vọng khoảng 26 nghìn tỉ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn (nợ đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS trong danh sách thống kê là 75 nghìn tỉ đồng trong năm 2024 và hơn 90 nghìn tỉ đồng trong năm 2025). Trong khi đó, tại Trung Quốc, khả năng huy động và tái cấp vốn của các chủ đầu tư đã suy giảm do khả năng tiếp cận yếu đến nguồn vốn tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu”, VIS Ratting nêu.