Thời hạn sở hữu chung cư: Không nên đồng nhất quyền sở hữu với quyền sử dụng

Quyền sở hữu được pháp luật bảo hộ

Tại phiên họp mới nhất, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xác định vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn là vấn đề quan trọng, nhạy cảm. Qua thảo luận, ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cơ bản đề nghị phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể về việc nhà nước có quyền quyết định và có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc di dời, phá dỡ, cải tạo nhà chung cư không còn an toàn cho việc sử dụng, vì mục đích bảo đảm sức khỏe, an toàn tài sản, tính mạng cho người dân và những người xung quanh.

Tổng thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, hộ cá nhân, hộ gia đình có sở hữu riêng là phần bên trong căn hộ theo pháp luật dân sự. Đây là quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, chủ thể được Hiến pháp và pháp luật bảo hộ.

Ngay chính điểm a khoản 1 Điều 12 của dự thảo luật cũng khẳng định "Chủ sở hữu nhà ở có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình" và tại Điều 32 của Hiến pháp 2013 cũng có quy định "Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, góp vốn trong doanh nghiệp hoặc các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ. Trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng, có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường".

Như vậy, theo ông Cường, chỉ trong trường hợp cần thiết như khoản 3 của Điều 32 Hiến pháp thì Nhà nước mới có quyền trưng mua, trưng dụng và có bồi thường theo giá thị trường, khi đó sẽ áp dụng quy định của luật trưng mua, trưng dụng tài sản.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Phan Văn Lâm - Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải, Viện Nghiên cứu pháp luật và kinh tế Asean cho rằng nhà ở là tài sản lớn lao của một đời người, ngoài mục đích để ở thì còn là vốn, là giá trị tích lũy…

“Chúng ta phải hiểu rằng quyền sử dụng căn hộ chung cư có thời hạn là việc đảm bảo an toàn cho công dân vì công trình xây dựng có tuổi thọ nhất định, còn tuổi thọ bao nhiêu thì thuộc về đơn vị thiết kế và cơ quan kiểm định chất lượng về xây dựng phải công khai minh bạch cho người mua căn cộ chung cư được biết. Đó là tiêu chí minh bạch và thể hiện sự thượng tôn pháp luật”, ông Lâm nói.

Tuy nhiên, theo ông Lâm, quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản vì vậy nó không thể mất đi mà chỉ thay đổi giá trị theo thời gian. Vì vậy, không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng, đó chính là bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân và các chủ thể khác.

Nếu quy định thời hạn, dân sẽ không mặn mà mua chung cư

Ông Phan Văn Lâm cho rằng nếu quy định này được thông qua thì người dân sẽ không mặn mà khi mua chung cư vì quyền lợi của người mua không khác gì nhiều so với thuê nhà trả tiền trước một lần. Mặt khác nó có thể tác động không tốt đến vấn đề quy hoạch dân cư và bài toán giao thông công cộng, bệnh viện, trường học cũng sẽ khó khăn kéo theo và vấn đề đất ở sẽ có khả năng tăng giá do thay đổi cung cầu.

Ngoài ra, ông Lâm cũng cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu chung cư chắc chắn sẽ khó khăn cho các công ty kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các công ty đầu tư xây dựng căn hộ chung cư để bán.

Theo ông Lâm, giá đất cho xây dựng chung cư thương mại không thể là ngoại lệ giá thị trường về đất đai do Nhà nước ban hành. Người dân hiện nay mua nhà chung cư giá cao là lý do giá đất của chung cư khá cao.

“Theo nghiên cứu của tôi, sau khi chuyển từ khung giá đất 5 năm sang bảng giá đất hàng năm thì giá đất thị trường có thể không tăng nhiều nhưng giá tính thuế sẽ tăng nhiều lần vì bảng giá đất nhà nước tiến sát giá thị trường bất động sản. Như vậy giá căn hộ tăng nhưng quyền lợi người mua giảm thì chắc chắn sẽ ít nhà đầu tư xây dựng và ít người mua nhà chung cư”, ông Lâm nói.

Khó cải tạo nhà chung cư cũ có phải do thời hạn sở hữu?

Một trong những lý do của việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là do việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương gặp nhiều khó khăn.

Tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhấn mạnh phải “bắt cho đúng bệnh”, Chủ tịch Quốc hội cũng đặt vấn đề: Vướng trong sửa chữa cải tạo nhà chung cư có thực sự xuất phát từ thời hạn sở hữu nhà chung cư? Do đó các cơ quan soạn thảo và thẩm tra cần tiếp tục thảo luận, làm rõ.

Ông Phan Văn Lâm cho rằng đây là một thực tế bất cập hiện nay ở nước ta. Lý do là pháp luật của Việt Nam trước đây chưa tiên lượng được hậu quả và chưa có quy định cụ thể về việc mua bán, xây dựng, sử dụng chung cư nên khi chung cư cũ nát không đảm bảo an toàn hoặc mất mỹ quan đô thị, ảnh hưởng đến sự phát triển của đô thị nhưng khi muốn phá dỡ gặp rất nhiều khó khăn, rắc rối nên nhà quản lý rất ngại khi để sở hữu chung cư không có thời hạn.

Nêu giải pháp cho vấn đề này, ông Phạm Văn Lâm cho rằng giải pháp quan trọng nhất là phải đưa ra được điểm chung, đó là quyền sở hữu được đảm bảo cho người dân và Nhà nước thống nhất quản lý để phát triển đất nước không bị cản trở, phức tạp.

Cụ thể, khi mua bán căn hộ thời gian chấm dứt quyền sử dụng cần được ghi cụ thể bao nhiêu năm, quyền lợi riêng, quyền lợi công cộng như thế nào. Khi kết thúc thời hạn sử dụng người dân không được ở trong căn hộ để đảm bảo an toàn và đảm bảo định hướng phát triển đất nước theo quy hoạch, kế hoạch mới. Nếu không bàn giao sẽ chịu sự cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

“Tài sản là căn hộ gắn liền quyền sử dụng đất sẽ được bán đấu giá công khai, minh bạch và chia sẻ giá trị hiện có cho người dân theo tỷ lệ tương ứng. Như vậy người dân mới yên tâm đầu tư, lúc đấy biết đâu người dân có thể có lợi nhuận từ việc đã mua căn hộ chung cư của mình, có như vậy quyền tài sản mới được đảm bảo theo tính chất mua bán căn hộ”, ông Lâm nêu.