Thị trường bất động sản có thể tiếp tục 'tăng nhiệt' cuối năm

Ngày càng nóng

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường BĐS Việt Nam quý 3 nói riêng và 9 tháng đầu năm 2024 đã cho thấy sự phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường và mở ra chu kỳ mới theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.

VARS dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường có khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong thời gian cuối năm khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống, khi các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án...

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục được thúc đẩy, tạo động lực dẫn dắt cho thị trường, thông qua hoạt động M&A theo hướng "góp gạo thổi cơm chung".

VARS cho rằng việc Nhà nước sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng, đồng thời xu hướng BĐS xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.

Do đó, các phân khúc sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi, như căn hộ cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Biệt thự, nhà liền kề trở nên sôi động. Đất nền pháp lý sạch duy trì thu hút nhà đầu tư. Phân khúc nhà ở xã hội cũng sẽ có thêm cơ hội nhờ vào các quy định mới. Ngoài ra, BĐS công nghiệp sẽ tăng trưởng và BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ.

Cần sớm can thiệp tình trạng BĐS tăng giá nóng

VARS cho rằng thị trường BĐS đang ở giai đoạn chuyển giao, vì vậy sẽ rất nhạy cảm trước các yếu tố ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực từ các chủ thể. Sự tăng trưởng nhẹ ở một số phân khúc có thể tạo nên đà hồi phục mạnh mẽ nếu các yếu tố hỗ trợ từ chính sách, hạ tầng và tài chính được đáp ứng. Tuy nhiên, câu chuyện tăng giá BĐS nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và cho cả xã hội.

Để giải quyết được tình trạng này, VARS khuyến nghị Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm "thông đường" cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng.

Song song đó, VARS cho rằng rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp BĐS và môi giới BĐS.

VARS kiến nghị các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới BĐS cần chủ động cập nhật và nắm bắt kịp thời những thay đổi mới. Ngoài ra, doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh để phù hợp với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển thị trường.

Cụ thể, các chủ đầu tư nên đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân. Các sàn giao dịch BĐS phải nâng cao trách nhiệm trong việc thẩm định pháp lý dự án, nhằm đảm bảo lựa chọn những dự án chất lượng tham gia phân phối.

Thêm nữa, chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới BĐS nên tập trung vào thế mạnh, tránh dàn trải, ôm đồm làm giảm hiệu quả hoạt động, phân tán nguồn lực và khó đạt được kết quả tối ưu. Trong mọi hoạt động cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Cần xác định rõ thị trường có khỏe thì doanh nghiệp, môi giới mới khỏe, khi đó, khách hàng và nhà đầu tư mới yên tâm.

Vẫn có dấu hiệu "tạo nhiệt"

Trước đó, theo số liệu của CBRE, trong 9 tháng năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE, đây là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp; trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế GTGT và phí bảo trì).

Ngoài ra, thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý này cũng là một trong những điểm sáng nổi bật. Dù nguồn cung mở bản mới tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho biết thị trường BĐS nhà ở đã bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt".

Theo đó, chuyện đấu giá đất nóng hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn chực nằm chờ” để tranh suất. Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Theo bà Miền, sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ, với mức giá liên tục thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được cuộc gọi hỏi bán nhà. Bất chấp giá bán tăng cao, các dự án căn hộ mới ra hàng, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung-cầu thực tế, bà Miền cho hay thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia thị trường với mục đích lướt sóng, khiến giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý…