Đánh thuế bất động sản: Cần đánh giá kỹ lưỡng sự tác động!

Vừa qua, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất của Bộ Xây dựng gây chú ý trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Văn Đồng (Văn phòng Luật sư Nhân Chính, Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết sở hữu tài sản nói chung và sở hữu bất động sản nói riêng là quyền của cá nhân đã được luật định.

Theo ông Đồng, khi nhận chuyển nhượng, tặng cho hầu như để sở hữu tài sản người dân đều phải chịu các khoản phí, lệ phí, thuế như: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, lệ phí sang tên… Việc áp dụng đánh thuế đối với tài sản là bất động sản thứ 2 tức đang áp dụng thu thuế thêm một lần nữa đối với tài sản.

Luật sư Đồng cho rằng nếu quy định đánh thuế thêm một lần nữa đối với người sở hữu bất động sản thứ 2 thì có cả mặt tích cực và tiêu cực.

Mặt tích cực là giúp tạm thời ổn định thị trường bất động sản, tránh lãng phí do đầu cơ bất động sản, hạn chế và tiến tới chấm dứt tình trạng bất động sản bỏ hoang, không sử dụng. Ngoài ra đối với hoạt động rửa tiền của hoạt động tội phạm qua việc đầu tư bất động sản cũng cần lưu ý.

Mặt tiêu cực của là có thể quy định này thêm một lần nữa gây khó khăn cho người có thu nhập thấp, người nghèo, bộ phân dân cư ở nông thôn…

Ví dụ một cá nhân sở hữu bất động sản đầu tiên là do thừa kế bố mẹ tặng cho, nhưng sau đó lao động dành dụm tích cóp để mua thêm 1 bất động sản để sau này cho con. Họ vẫn quản lý sử dụng bình thường nếu đánh thuế bất động sản thứ 2 với họ có thể sẽ là bất hợp lý và không công bằng.

Ngoài ra, theo ông Đồng, đối với gia đình đông con nhưng con chưa đến tuổi nhận giao dịch chuyển nhượng, tặng cho khi bố mẹ có nhu cầu mua thêm đất để cho con cái có thêm chỗ ở mới thuận tiện cho việc học tập thì họ buộc phải đứng bất động sản thứ 2.

“Rất nhiều trường hợp trong thực tế mà việc sở hữu bất động sản thứ 2 chỉ là tình thế, hoàn cảnh không phải mua bán - sở hữu nhằm mục đích đầu cơ, rửa tiền…”, ông Đồng nói.

Do đó, luật sư Đồng cho rằng cần đánh giá tác động của quy định này đối với từng nhóm dân cư. Nếu cần thiết cần phân loại để chỉ áp dụng đánh thuế bất động sản thứ 2 có hiện trạng bỏ hoang không sử dụng là tác nhân chính gây lãng phí và gây bất ổn thị trường bất động sản - là nguyên nhân khiến cho bộ phận người nghèo, người có thu nhập thấp mất cơ hội sở hữu nhà đất.

GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân cho rằng thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022, khi nhiều phân khúc khó khăn, thậm chí "đóng băng" nhưng giá vẫn neo cao. Khi thị trường mất cân bằng, nhóm được hưởng lợi nhiều nhất là người đầu cơ, bởi họ dễ dàng đẩy giá và hưởng lợi.

Theo ông Cường, nếu không kiểm soát các hành vi đầu cơ, thao túng, việc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người sử dụng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến thị trường phát triển thiếu bền vững.

Do đó, ông Cường đề nghị cần thiết phải đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi và bỏ hoang. Giải pháp này mang lại lợi ích kép gồm hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo cân bằng trên thị trường và thúc đẩy nhu cầu sử dụng thay vì sở hữu nhiều nhà đất rồi bỏ hoang, lãng phí. Đánh thuế bất động sản cũng tạo nguồn thu ngân sách lớn, có thể sử dụng để hỗ trợ phát triển nhà xã hội, nhà vừa túi tiền cho người dân.

Tuy nhiên, ông Cường lưu ý thời điểm đánh thuế cần cân nhắc kỹ bởi công cụ này tác động đến nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và ảnh hưởng trực tiếp đến những doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trong thời điểm thị trường mới phục hồi, áp ngay công cụ thuế có thể khiến thị trường khó chồng khó.

"Việc đánh thuế bất động sản cần được xây dựng lộ trình để áp dụng, với độ trễ khoảng 2-3 năm, thời điểm các luật sửa đổi thực sự ngấm vào thị trường", ông Cường nói.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - nhìn nhận, việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ 2 đòi hỏi phải có sự chuẩn bị toàn diện, không chỉ ở một khu vực cụ thể mà trên toàn quốc.

Theo đó, cần sự đồng bộ trong hệ thống quản lý bất động sản và các biện pháp kỹ thuật khác như giao dịch qua ngân hàng và kê khai tài sản.

Cụ thể, cần có dữ liệu chính xác một người sở hữu bao nhiêu bất động sản và cần nắm rõ mục đích mua nhà để ở hay đầu tư để đánh thuế cho phù hợp. Nếu chưa có đủ điều kiện thì việc thực hiện sẽ không đạt hiệu quả và có thể làm tổn hại đến mục tiêu phát triển lành mạnh của thị trường.

"Việc đánh thuế cần phải tính toán thời gian, kế hoạch, không thể nói là làm được luôn. Thời điểm áp dụng cần đảm bảo thị trường phát triển bền vững thì nền kinh tế mới ổn định”, bà Hằng nhấn mạnh.