Pax Land và 'nghệ thuật giao dịch' tại Ascent Plaza Bình Thạnh

Dự án Ascent Plaza Bình Thạnh (tại 371 Nơ Trang Long, P.13, Q. Bình Thạnh) do Tiến Phát Corporation làm chủ đầu tư, Công ty TNHH BĐS Pax Land (Pax Land) làm đơn vị phân phối. Quy mô dự án 348 căn hộ, 2 tầng hầm, 3 tầng thương mại và cao 24 tầng. Giá từ Pax Land dự kiến mở bán vào khoảng 39-40 triệu đồng/m² chưa bao gồm VAT.

Trong thông điệp phát đi mới đây, Phó chủ tịch UBND TP.HCM - Trần Vĩnh Tuyến khẳng định sẽ chỉ đạo các sở, ban, ngành xây dựng một phần mềm nhằm minh bạch thông tin pháp lý của các dự án, từ đó sẽ giúp cho khách hàng, nhà đầu tư tránh việc mua phải dự án chưa đầy đủ pháp lý, tiềm ẩn rủi ro.

Trong đó, Ascent Plaza Bình Thạnh là một trong những dự án pháp lý chưa đầy đủ đã huy động vốn từ khách hàng. Cụ thể hơn, trong “Biên bản nhận cọc” giữa Pax Land (địa chỉ 235 Võ Thị Sáu, P.7, Q.3, TP.HCM) với khách hàng, đơn vị này nhận 50 triệu đồng từ tháng 11.2018. Tuy nhiên, tới nay dự án vẫn trong quá trình thi công khoan nhồi theo công nghệ Topdown.

Sau khi thanh toán 50 triệu đồng, khách hàng phải tiếp tục thanh toán đủ số tiền 15% trên tổng giá trị hợp đồng (vào khoảng 400 - 500 triệu đồng). Theo tiến độ thanh toán cọc, khách hàng tiếp tục thanh toán thêm 10% giá trị hợp đồng vào hai lần (30.3 và 30.6). Tức, chỉ tiền cọc Pax Land đã nhận của khách hàng 25% giá trị căn hộ, rơi vào khoảng 630 triệu đồng - 1,4 tỉ đồng (tùy diện tích từ 56 - 110 m²). Cho đến 30.8.2019 (dự kiến) Pax Land mới đưa ra hợp đồng mua bán.

Trao đổi về trường hợp trên, LS.Nguyễn Trung Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM) nói: "Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Song song đó, họ cần có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó được quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản".

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Để được huy động vốn theo phương thức này, LS. Hiếu cho biết chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Hiện cũng có nhiều dự án tại TP.HCM mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã mở bán căn hộ dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ....”, đây là một cách dùng từ để lách luật. Bản chất hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn, LS. Hiếu khẳng định.

Bởi theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thức "nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản, biên bản nhận cọc” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, LS. Hiếu thông tin thêm.

Khi khách hàng mua sản phẩm giai đoạn đầu công bố dự án, có thể được áp dụng chính sách tốt hơn cả về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên để tránh rủi ro, trước khi bỏ tiền đầu tư vào bất kỳ dự án nào hình thành trong tương lai, khách hàng chỉ nên chọn những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có ngân hàng bảo lãnh. Điều này đồng nghĩa với việc dự án đã được thẩm định về pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng.

Tại dự án Ascent Plaza, khách hàng cọc sớm sẽ được tặng 10 chỉ vàng. Hiện tại dự án đã có những rao bán từ những nhà đầu tư thứ cấp với chênh lệch khoản 50-150 triệu đồng dù pháp lý dự án bỏ ngỏ.

Ngoài ra, người mua nhà cần chọn những chủ đầu tư uy tín mà trong hợp đồng mua bán có cam kết cụ thể thời gian bàn giao chủ quyền cho khách hàng. Trước khi quyết định mua một dự án nào hình thành trong tương lai, người mua phải tìm hiểu tất cả những yếu tố liên quan đến dự án như chủ quyền đất, xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh... Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của mình về sau.

Trên thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và mấy năm sau đó dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Tất nhiên, các chủ đầu tư đều thừa biết một dự án như thế nào mới được phát sinh giao dịch. Nhưng tại sao họ vẫn tiến hành huy động vốn khi chưa được phép, có lẽ điều này không khó để hiểu ra và trả lời, LS.Hiếu nhận định.

Ngoài ra, khách hàng sẽ có nhiều rủi ro nếu mua dự án không có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Thực tế, có không ít khách hàng khóc ròng khi mua căn hộ chục năm vẫn không được nhân nhà, tiền cũng không được trả lại.

Hồ Đông