Nới room tín dụng chưa đủ giải cơn khát vốn cho thị trường bất động sản

Nới room tín dụng chưa giải được cơn khát vốn cho bất động sản

Quyết định "nới room" tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đồng nghĩa với việc các ngân hàng thương mại để bơm thêm ra thị trường khoảng 457.000 tỉ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14%.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng room tín dụng được cấp thêm sẽ hướng vào các lĩnh vực theo định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước chứ lượng tín dụng vào bất động sản không nhiều.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng việc nới hạn mức tín dụng cho một số tổ chức tín dụng trong bối cảnh hiện nay là rất cần thiết.

Lý do, theo ông Thịnh là trong thời gian vừa qua, nhu cầu phục hồi lại việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp rất lớn nhưng doanh nghiệp khó khăn vì thiếu vốn khi ngân hàng dừng giải ngân do hết room. Việc NHNN nới tín dụng góp phần giải tỏa rất nhiều áp lực về vốn cho doanh nghiệp. Điều này kích thích nền kinh tế trong nước.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Đinh Trọng Thịnh, việc nới room tín dụng lần này không quá lớn, vì thế sẽ không tác động nhiều đến thị trường bất động sản. Bởi vì, lượng tín dụng được nới này chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh chứ không phải doanh nghiệp bất động sản.

“Việc nhận định nới room tín dụng tác động tích cực đến thị trường bất động sản thì chủ yếu ở góc độ các doanh nghiệp được vay vốn, sản xuất, kinh doanh tốt lên thì tác động tích cực đến thị trường bất động sản thôi, còn việc nới room tín dụng có thể giải được cơn khát vốn của thị trường bất động sản thì không đúng”, ông Thịnh nêu.

Còn theo chuyên gia tài chính TS Đinh Thế Hiển, thời gian qua vốn tín dụng cung ứng cho ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác. Đến năm 2022, dù đã có động thái siết chặt, nhưng địa ốc vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp.

Theo ông Hiển, các kết quả khảo sát cho thấy, vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn.

Theo chuyên gia này, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản rất dài, bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác.

Theo nhóm phân tích CTCP Chứng khoán VNDirect, dù Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ. Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp bất động sản?

Thực tế, việc “đói vốn” là một cản trở lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản, từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp dù được nới room vẫn chưa thể có sự đột phá.

Chưa kể, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm so với các năm trước. Trong quý 1, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69,6 nghìn tỉ đồng và khoảng 7.000 tỉ trong tháng 5. Riêng tháng 4, con số này bằng 0. Như vậy, tính chung 5 tháng đầu năm còn thua quá xa con số 200.000 tỉ đồng phát hành trái phiếu năm 2021.

Có thể thấy, sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới. Mặt khác, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đảm bảo tăng trưởng của các ngành kinh tế và an sinh xã hội.

Ông Thịnh ủng hộ việc loại bớt các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chộp giật, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Song, cần có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp làm ăn hiệu quả. Đặc biệt, cần kích cầu thông qua các chính sách tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, những người mua nhà lần đầu được vay vốn.

Tại điễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” vừa diễn ra, TS Cấn Văn Lực cho biết tổng vốn đầu tư toàn xã hội của Việt Nam tương đương 34% tổng GDP. Trong đó 47% là vốn từ tín dụng ngân hàng; 21,5% là từ trái phiếu doanh nghiệp; 3,2% từ thị trường cổ phiếu; vốn đầu tư công khoảng 15%, vốn FDI 14%.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản chỉ trông 100% vào vốn ngân hàng 47% tổng vốn trong nền kinh tế, 53% còn lại thì phải quan tâm huy động từ vốn khác.

Với doanh nghiệp bất động sản chủ yếu huy động trung và dài hạn, riêng phân khúc cho vay bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp các tổ chức tín dụng rất quan tâm cho vay. Các nước trên thế giới cũng cho vay nhiều phân khúc này, vì đây là nhu cầu quan trọng của nền kinh tế và người dân.

“Như vậy, kênh huy động vốn ngoài vốn ngân hàng 1 phần thì nên tìm các cách khác, ví dụ từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ví dụ cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công”, ông Lực nói.

Trên thực tế, năm 2021, trái phiếu doanh nghiệp phát triển tương đối tốt, tổng phát hành 850.000 tỉ đồng, gần bằng vốn ngân hàng. Tuy vậy, để thúc đẩy trái phiếu doanh nghiệp, Chính phủ sớm ban hành Nghị định 53 sửa đổi thì sẽ tạo kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng cho doanh nghiệp.

“Doanh nghiệp cũng nên thu hút FDI, việc này khó nhưng theo tôi đã đến lúc doanh nghiệp bất động sản cần nâng tầm mình lên, nếu doanh nghiệp Việt Nam quan ngại tiếp cận doanh nghiệp FDI thì bao giờ chúng ta mới lớn được”, ông Lực nói.