Đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn: Chuyên gia nói gì?

Bộ Xây dựng vừa đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời hạn sở hữu chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây sự chú ý dư luận. Bộ Xây dựng khẳng định cần thiết phải đưa ra quy định về vấn đề này.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

"Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế", Bộ Xây dựng bổ sung tại dự thảo. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Riêng đối với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định trước đó.

Trước đó, bộ này từng nhiều lần đề xuất quy định sở hữu nhà có thời hạn 50 - 70 năm và luôn gặp sự phản đối của dư luận. Với đề xuất mới này, nhiều ý kiến cũng bày tỏ sự lo lắng.

Chị Nguyễn Thị Lan – một người dân tại Ecohome (P.Đông Ngạc, Q.Bắc Từ Liêm, Hà Nội) cho rằng nhà ở là tài sản lớn nên khi nghe đề xuất của Bộ Xây dựng thấy rất băn khoăn. Thậm chí nhiều người có ý định mua chung cư cũng không dám mua vì lo lắng trong tương lai sẽ “mất nhà”.

Chị Lan đề nghị luật cần phải nêu giải pháp sau khi công trình hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu được giải quyết như thế nào để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Ở góc độ chuyên gia, trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng đề xuất này có thể khiến người mua nhà mua được với giá rẻ hơn hiện nay. Đồng thời, khi những khu chung cư này xuống cấp, hết niên hạn sử dụng thì chủ đầu tư cũng có thể dễ dàng phá đi mà ít gặp phải những ý kiến bất đồng.

Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng nếu áp dụng thời hạn cho chung cư, người mua nhà sẽ cảm thấy họ không phải chủ sở hữu của ngồi nhà mà chỉ như đi thuê. Với văn hóa của người Việt Nam, điều này rất quan trọng bởi ngôi nhà không chỉ là chỗ ở, mà quan trọng hơn là tài sản, có thể thừa kế cho con cháu... Do đó, cần tính toán hết sức kỹ lưỡng đề xuất này và cần có phương án đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Nhà nước khuyến khích đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê đa số cũng là chung cư, vì chung cư giúp tăng tối đa hiệu quả sử dụng đất. 

Trong khi đó, dự án Luật Nhà ở sửa đổi lại đặt ra vấn đề chung cư sở hữu có thời hạn. Người Việt Nam coi nhà ở không chỉ là nơi để ở mà còn là một tài sản có giá trị lớn để thừa kế cho con cái. Do vậy, nhu cầu của người dân luôn là nhà ở sở hữu lâu dài.

“Giữa 2 mục tiêu, khuyến khích phát triển nhà chung cư và chung cư sở hữu có thời hạn tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật phải chọn 1 mục tiêu chính mà Nhà nước mong muốn nhất khi xây dựng chính sách để quyết định trong hoạch định chính sách”, ông Đỉnh nói

Cũng nói với Một Thế Giới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để tránh gây biến động trên thị trường bất động sản.

Ông Châu cũng cho biết đang có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình.

Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” nên “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

“Không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”, đế xuất ấy là không phù hợp.”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng quy định về “thời hạn sở hữu nhà chung cư” không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…

Cũng theo ông Châu, tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển “nhà ở xã hội” tại các dự án nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) quy định “thời hạn sở hữu căn hộ theo quy định của HDB trong 99 năm” cho thấy việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do nhà nước đầu tư.

Do đó, ông Châu cho rằng không nên bổ sung “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đưa ra.