Muôn vẻ tranh chấp chung cư, người mua lãnh đủ

Đủ kiểu tranh chấp chung cư

Tại TP.HCM, thời gian qua, tranh chấp chung cư diễn ra ngày càng nhiều nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm. Mới đây, nhiều cư dân sinh sống tại chung cư 4S Linh Đông, phường Linh Đông, quận Thủ Đức đã căng băng rôn đòi giấy chủ quyền nhà và quỹ bảo trì.

Theo cư dân, họ đã nhận nhà vào ở khoảng 3 năm qua nhưng vẫn chưa được chủ đầu tư thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gây khó khăn ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của họ. Ngoài ra, cư dân yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Còn tại chung cư Dream Home Luxury, phường 14, quận Gò Vấp, nhiều cư dân cũng có chung cảnh ngộ khi gần 5 năm mà căn hộ của họ vẫn chưa có sổ hồng. Ngoài ra, cư dân tại dự án này còn phản ánh nhiều vấn đề liên quan đến phí bảo trì 2% chủ đầu tư chưa bàn giao, nên khó khăn trong công tác bảo trì, sửa chữa.

Trong khi đó, tại chung cư The EverRich Infinity (phường 4, quận 5) cũng xảy ra tranh chấp tại khu vực tầng hầm giữ xe. Năm 2017, khi chung cư được đưa vào sử dụng, những hộ dân sử dụng ô tô tại đây để xe tại tầng hầm có trả phí hàng tháng là 2,2 triệu đồng/chỗ đậu xe.

Đến năm 2019, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt ra thông báo “mời” chủ xe đưa phương tiện ra khỏi hầm để bán ô đậu xe với giá 500 triệu đồng/chỗ đậu xe (chưa bao gồm 2% phí bảo trì và 10% thuế VAT).

Mua căn hộ chung cư cao cấp nhưng không được sử dụng bãi đậu xe ô tô khiến nhiều cư dân The EverRich Infinity bức xúc. Thời gian qua, bãi đậu xe tại chung cư này là một trong những vấn đề tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện nay trên địa bàn thành phố có 1.401 nhà chung cư với 2.119 lô, trong đó có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975.

Sở Xây dựng cho rằng các tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư chủ yếu về quyền sở hữu chung, riêng, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư, quản lý vận hành chung cư, hoạt động của ban quản trị nhà chung cư.

Không những vậy, việc chủ đầu tư xây dựng không phép, xây dựng sai phép, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng một số hạng mục tại chung cư, ban quản trị tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích sở hữu chung, vấn đề nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng, vi phạm về phòng cháy chữa cháy… cũng gây nên nhiều tranh chấp.

Ưu tiên quyền lợi của cư dân

Theo ông Vũ Tiến Thành, CEO DKRA Property Management (DKRA Việt Nam), để hạn chế tranh chấp chung cư, trước hết cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật”, nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tùy vào mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như: thương lượng, hòa giải, phán quyết của tòa án…

Ông Thành cho rằng chủ đầu tư cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Ngoài ra, ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư, hoặc ban quản trị. Điều này giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thỏa thuận.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận việc chậm sổ hồng cũng là nguồn cơn gây ra nhiều tranh chấp tại chung cư. Trong đó, điều đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Vì vậy, ông Châu cho rằng nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà thì người mua nhà cần được ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước để hạn chế tranh chấp.

Cần cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì

Để giải quyết các tranh chấp chung cư, Sở Xây dựng vừa kiến nghị UBND TP.HCM đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh quy định pháp luật về cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung theo hướng khởi kiện tại TAND như một vụ án dân sự.

Sở Xây dựng cũng kiến nghị Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xác định diện tích để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ 2 bánh, ô tô để xác định phần diện tích sở hữu chung, riêng với nơi để xe trong hồ sơ thiết kế, cấp phép xây dựng, tránh phát sinh tranh chấp.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng kiến nghị UBND TP.HCM đề nghị Bộ Xây dựng có chế tài, mức phạt hành vi chủ đầu tư không đóng kinh phí quản lý vận hành, xem xét điều chỉnh các chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại, chung cư thấp tầng, số căn hộ ít, không có thang máy thì không cần bầu ban quản trị nhà chung cư.