Minh bạch, tháo gỡ pháp lý, hạ nhiệt lãi suất… sẽ thúc đẩy thị trường BĐS 2023

Yếu tố minh bạch sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở 2023

Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam nhận định các chủ đầu tư đang trải qua một giai đoạn khó khăn trong quá trình huy động vốn cũng như thủ tục hoàn thiện pháp lý phức tạp.

Về tâm lý khách hàng, lạm phát và lãi suất vay có xu hướng tăng cao cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà vào thời điểm này.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM nhìn nhận, trong nửa đầu 2022, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục so với năm 2021. Tuy nhiên, đến nửa sau năm 2022 lượng giao dịch chậm hơn rất nhiều.

“Có thể thấy chính sách về tín dụng được siết chặt cũng như chủ trương chống tham nhũng của Nhà nước đã khiến các quy trình hành chính để các dự án được thông qua và phát triển cũng chậm lại. Đồng thời nguồn tiền hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng cũng đã giảm đáng kể, khiến chủ đầu tư cũng như khách hàng gặp khó khăn để có một dòng tài chính trong việc mua hay phát triển nhà ở”, bà Trang phân tích.

Với những hạn chế trên, lượng giao dịch cũng ghi nhận diễn ra khá chậm với giá bán trung bình tăng cao. Cụ thể, trong năm 2022, tổng giao dịch đạt 14.600 căn với tỷ lệ hấp thụ đạt 69% và là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Savills cũng có những khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, lượng khách cần hỗ trợ từ ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ. Điều đó cho thấy một số khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Trong các dự án đang mở bán, tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ”, bà Võ Thị Khánh Trang thông tin thêm.

Mặc dù trong bối cảnh nguồn vốn hạn chế và nguồn cung mới có giá bán cao, chuyên gia của Savills cho biết đã có những khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong thời gian khó khăn này. Theo đó, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

“Điều đó cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Chúng tôi thấy rằng nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn còn những khó khăn cho chủ đầu tư và chính sách của nhà nước được hoàn thiện. Và chúng ta hy vọng là đến quý 3 và quý 4 năm 2023 sẽ có những chính sách và hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn.

Theo bà Trang, trong năm 2022, các chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều chính sách ưu đãi và tất cả đều đánh vào nguồn tài chính của người mua. Ví dụ, có những chính sách giảm giá hay những chiết khấu rất cao, có thể lên đến 40% nhưng yêu cầu khách mua phải thanh toán lên đến 98-99% tổng giá trị của căn hộ. Điều đó gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính.

Giảm lãi suất, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Savills Việt Nam cho rằng, trong ngắn hạn tình hình thắt chặt tín dụng đối với ngành bất động sản sẽ tiếp tục kéo dài. Các doanh nghiệp cũng sẽ bị giám sát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành trái phiếu dẫn đến khó khăn trong huy động vốn. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 sẽ đạt khoảng 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM vẫn cao nhờ tỷ lệ di cư thuần tăng và tốc độ đô thị hóa. Đến năm 2023, nguồn cung dự kiến đạt 103.800 căn, trong đó 53% lượng căn hộ mới đến từ TP.Thủ Đức.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng một vấn đề rất quan trọng cần tháo gỡ đó là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, sau việc xử lý sai phạm của thị trường trái phiếu, niềm tin của nhà đầu tư với trái phiếu doanh nghiệp bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ngoài ra, với việc ban hành Nghị định 65 với các điều kiện rất chặt chẽ, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong phát hành trái phiếu mới, trong khi áp lực đáo hạn trái phiếu đang khá lớn trong năm nay.

Ông Quê cũng cho biết, một điểm nghẽn lớn là dòng vốn trong nền kinh tế không lưu thông được, dẫn đến các ngành gặp khó khăn trong sản xuất, kinh doanh. Theo đó, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước phải tập trung giải quyết vấn đề này và giảm lãi suất cho vay.

Có chung nhận định, nói với Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng hiện lãi suất huy động cao dẫn đến lãi suất cho vay cũng cao, khiến doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều gặp áp lực. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước cần có động thái giảm nhẹ lãi suất, có thể là 0,25% lãi suất điều hành như một tín hiệu để ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động, lãi suất cho vay.

Về trái phiếu doanh nghiệp, ông Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng sau những động thái chấn chỉnh thị trường TPDN, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn, nhất là Nghị định 65 ra đời “siết chặt” cả đầu vào lẫn đầu ra. Theo đó, cơ quan chức năng cần nhanh chóng sửa đổi nghị định này.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản.

Tuy nhiên, chuyên gia của Savills khẳng định cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới, Việt Nam cần phải trải qua quá trình này, chúng ta cần có quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ các nhà đầu tư. Do đó, ông cho rằng đây là cách mọi thứ nên được diễn ra.

“Điều chúng ta cần kỳ vọng là quá trình điều chỉnh sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn. Tuy nhiên, hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn, quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ ít vấn đề hơn”, ông phân tích.