Kiến nghị thanh tra điều kiện huy động vốn các dự án tại TP.HCM

Đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra điều kiện huy động vốn

Theo Sở Xây dựng, Luật Nhà ở đã quy định các nội dung cụ thể về nguyên tắc huy động vốn và quy định cụ thể các loại vốn phát triển cho từng loại nhà ở tương ứng (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ...).

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ việc huy động vốn theo khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức: giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thoả thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản... nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định.

Hiện các chủ đầu tư nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng trên của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị. Do đó, khi phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà gánh chịu.

Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng (chưa có giấy phép xây dựng), chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh (chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn) nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, ký hợp đồng với các hình thức nêu trên. Do đó dẫn đến có nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không có tiền triển khai thực hiện.

Sở Xây dựng cũng cho biết thêm, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để phát huy hiệu quả các quy định pháp luật, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, cũng như kịp thời phát hiện các sai phạm, Sở Xây dựng kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và xử lý vi phạm.

Nhiều dự án huy động vốn trái phép bằng hình thức “lách luật”

Trước đó, nhiều cơ quan báo chí đã phản ánh tại TP.HCM nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng lại nhận đặt tiền cọc của khách hàng. Việc huy động vốn này thường núp dưới dạng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng góp vốn”…

Đơn cử, dự án Ascent Plaza Bình Thạnh tại số 375-377 Nơ Trang Long (phường 13, quận Bình Thạnh) do Tiến Phát Corporation làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối là Công ty TNHH BĐS Paxland.

Căn hộ dự án này được rao bán vào năm 2019 với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m². Sau thời điểm mở bán mức giá của dự án này trên thị trường thứ cấp chênh lệch 200-300 triệu đồng, tức là tăng lên gần 40 triệu đồng/m².

Điều đáng nói, mặc dù đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng nhưng cho đến thời điểm hiện tại, dự án Ascent Plaza mới hoàn thiện công đoạn khoan và đổ bê tông khoan nhồi theo công nghệ Topdown.

Hay dự án D-One Sài Gòn nằm tại số 12 đường Phan Văn Trị, quận Gò Vấp. Dự án này được quảng cáo là do Công ty TNHH MTV DHA làm chủ đầu tư. Từ cuối năm 2018, dự án đã được môi giới rao bán rầm rộ, Công ty cổ phần DHA D-One là bên nhận giữ chỗ.

Tuy nhiên, chủ đầu tư thực sự là Công ty TNHH MTV Đông Hải, thuộc Bộ Tư lệnh Quân khu 7. Ở thời điểm dự án được chào bán rầm rộ và thu tiền giữ chỗ, Công ty TNHH MTV Đông Hải vẫn chưa được Bộ Quốc phòng cho phép về việc sử dụng đất quốc phòng vào mục đích kinh tế.

Hiện tại, khu đất được đặt tên là dự án D-One Sài Gòn vẫn chỉ là bãi đất hoang. Nhiều khách hàng đã xuống tiền tại dự án này vẫn hoang mang không biết số phận dự án sẽ đi về đâu.

Một dự án nữa là Happy One Premier, quận 12 đang được quảng cáo tràn lan trên mạng. Mặc dù dự án này chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện bán hàng nhưng các sàn giao dịch đã thu tiền giữ chỗ hàng trăm khách hàng.