KTS Phạm Thanh Tùng: Sốt đất ngày càng dữ dội, hỗn loạn

Tại tọa đàm "Giải mã cơn sốt đất" do báo Tiền Phong tổ chức sáng 9.4, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT) cho hay cơn sốt đất thường có chu kỳ.

Theo đó, cứ khoảng 10 năm lại có một cơn sốt đất và trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất để đầu tư.

Ông Bình cho biết cơn sốt đất lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng. Yếu tố đầu tiên là quy hoạch.

“Trước đây khi chưa có Luật Quy hoạch, chúng ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kỳ khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai.

Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch”, ông Bình nói.

Yếu tố thứ 2, ông Bình cho rằng là vấn đề tài chính. “Năm vừa rồi do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, người ta thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn. Mà năm vừa qua, bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất”, ông Bình nhận xét.

Ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) bổ sung ý kiến năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ TP.Hà Nội lần thứ 17 và Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13, trong đó có chỉ tiêu về phát triển nhà ở, cải thiện điều kiện nhà ở cho người dân….

Theo đó, Hà Nội xây dựng kế hoạch và công bố hàng loạt quy hoạch sẽ triển khai trong giai đoạn 2021-2025. Từ những thông tin như vậy, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

“Ví dụ việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên quận và chúng ta bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất. Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn-ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200%”, ông Minh nói.

Về phía Hà Nội, ông Minh cho biết đã tập trung xử lý thông tin minh bạch. Nhiều thông tin mới chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức giá đất đã được đẩy lên rất cao.

Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt, là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất. Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch.

Theo ông Minh, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…

“Hiện nay, các dự án được phân lô bán nền rất ít. Còn 90 - 95% thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép. Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay”, theo ông Minh.

KTS Phạm Thanh Tùng cho biết ông vẽ biểu đồ về cơn sốt đất thì thấy ngày càng dữ dội và công khai, công khai tới độ hỗn loạn. “Trước đây, chúng ta không công khai quy hoạch hoặc công khai không hoàn toàn, thì làn sóng giao dịch mua bán đất không như vậy”, ông Tùng nêu.

Theo vị chuyên gia, việc này bắt đầu do người ta không hiểu quy hoạch, phải từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu. Đến lúc đó người ta mới mời nhà đầu tư vào. Cho nên câu chuyện quy hoạch cần có Luật Quy hoạch. Nhưng tuyên truyền cho mọi người để họ hiểu thì còn lơ mơ và còn nhiều vấn đề bất cập.

Ví dụ như việc quy hoạch sân bay thì nhiều cái chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo… Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin thì bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhà đầu tư lừa đảo đang xuất hiện. Thậm chí căng biển, rao bán đất ngay cả không phải đất của mình.

“Hà Nội bắt đầu công bố 6 quy hoạch phân khu và quy hoạch sông Hồng thì nên phải lập quy hoạch phân khu ngay. Nhưng nếu chúng ta bẵng đi 10 năm, điều này thực sự nguy hiểm. Sự điều chỉnh quy hoạch là một lỗ hổng trong quy hoạch, xuất hiện lợi ích nhóm, nhà đầu tư “thò tay” can thiệp vào quy hoạch của nhà nước”, ông Tùng nói.

KTS Tùng dân chứng, như việc chúng ta đang làm quy hoạch phân khu sông Hồng nhưng chúng ta nắm đằng ngọn chứ không phải đằng chuôi vì còn nhiều bất cập ở đây. Thậm chí, nhiều người đã mua bán đất ở ven sông Hồng. Chúng ta chưa biết tận dụng quy hoạch. Hiện nay hỗn loạn như vậy là vì chúng ta thiếu hướng dẫn dư luận.