Không để chậm trễ trong xác định giá đất nhằm “gỡ khó” cho doanh nghiệp BĐS

Không để chậm trễ trong xác định giá đất

Bộ Tài nguyên và môi trường (TN-MT) vừa có Công văn 3054/BTNMT-QHPTTNĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về giải quyết, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, trong đó yêu cầu không để chậm trễ trong việc xác định giá đất.

Về công tác định giá đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20.5.2023). Trong đó, tại khoản 1 Điều 2 quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Ngày 10.2.2023, Bộ TN-MT đã có công văn gửi Sở TN-MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng kết việc thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN-MT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và đề xuất sửa đổi, bổ sung.

Hiện nay, Bộ TN-MT đang soạn thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.

Trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung thông tư, Bộ TN-MT đề nghị Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan chức năng của địa phương tổ chức xác định giá đất để phê duyệt giá đất cụ thể kịp thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP; đồng thời, tổ chức thực hiện nghiêm túc các nội dung tại Công văn số 1856/BTNMT-QHPTTNĐ, bảo đảm việc định giá đất theo đúng quy định của pháp luật và không để chậm trễ trong việc xác định giá đất.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, khó khăn, vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất... đặc biệt là việc xác định đâu là giá đất "thị trường" (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án).

Theo Bộ Xây dựng, việc này dẫn đến cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.

Cán bộ “ngại” xác định giá đất

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand cho hay, có 2 vướng mắc ở 2 góc độ là phương pháp xác định giá đất cụ thể và thời hạn tính tiền sử dụng đất.

“Với phương pháp xác định giá đất, chúng ta có 5 phương pháp, còn việc áp dụng phương pháp nào với dự án nào thì sẽ do cơ quan thẩm định giá và hội đồng thẩm định giá đất lựa chọn. Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất khác nhau có thể dẫn đến việc xác định giá đất khác nhau. Ngay trong cùng một phương pháp xác định giá đất nếu áp dụng ở thời điểm khác nhau, các mẫu được lựa chọn khác nhau có thể cho kết quả khác nhau. Do đó, các cơ quan có thẩm quyền họ cũng tương đối ngại xác định giá đất”, ông Tuấn nói.

Về thời hạn, ông Tuấn chia sẻ, trước đây chúng ta cũng chưa có quy định rõ ràng về thời hạn phải ra quyết định xác định giá đất, phải đến Nghị định 10 vừa qua thì mới quy định thời hạn 90 ngày.

Trong kiến nghị gửi đến Quốc hội hồi tháng 3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng có hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang áp dụng hiện nay.

Thứ nhất, ở bước định giá đất: Sở TN-MT đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ "rủi ro".

Thứ hai, bước thẩm định giá đất: Sở TN-MT trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó chủ tịch thường trực hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.

Theo HoREA, cách làm này có thể gây ra "rủi ro pháp lý" cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất".

"Các chuyên gia đã tính toán, nếu một dự án nhà ở thương mại do 2 đơn vị tư vấn định giá đất "cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất" (ví dụ "phương pháp thặng dư") thì cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng... 17%.

Còn nếu chỉ 1 đơn vị tư vấn định giá đất nhưng "áp dụng 2 phương pháp định giá đất" thì cũng cho ra 2 kết quả tính "tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" khác nhau, với mức chênh lệch khoảng 17%", ông Châu dẫn chứng.

Bất cập thứ 3, quy trình 2 bước "định giá đất" và "thẩm định giá đất" có thể dẫn đến tình trạng "quyền anh, quyền tôi", do Sở Tài chính là thường trực hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh có thể "bác" kết quả "định giá đất" của Sở Tài nguyên Môi trường, phải làm lại gần như từ đầu.

"Cách làm này dẫn đến thời gian thực hiện quy trình, thủ tục "định giá đất" và "thẩm định giá đất" tốn rất nhiều thời gian, thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn, làm mất cơ hội đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp", Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, theo ông Châu, các phương pháp xác định giá đất hiện nay còn một số bất cập khác, như: "Tiền sử dụng đất" hiện nay là "ẩn số" đối với cả cơ quan nhà nước, do không thể tiên lượng được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn trong từng thời kỳ. Với doanh nghiệp, đây cũng là "ẩn số", do không thể tiên lượng được tiền sử dụng đất của dự án để tính toán hiệu quả đầu tư, cũng như rất khó mời gọi nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt, "tiền sử dụng đất" hiện nay cũng là "gánh nặng" cho người mua nhà, bởi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và "tiền sử dụng đất" thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá nhà chung cư, chiếm khoảng 30% giá nhà phố, và chiếm khoảng trên dưới 50% giá nhà biệt thự.