Dự báo giá nhà ở tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong 3 năm tới

Tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM hiện nay có khoảng 80.000 căn, trong đó, phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lần lượt là 43, 42và 15%. Trong vòng 3năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nhiều chuyên gia dự báo nguồn cung căn hộ sẽ tăng đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng có giá bán trên 2.000USD/m², nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.

Công ty Bất động sản JLL cho rằng nguồn cung dồi dào hiện tại trên thị trường là kết quả của những con số bán hàng ấn tượng trong năm 2015 và nửa đầu năm 2016, đạt lần lượt 24.000 căn và 16.800 căn, cao hơn 250% lượng căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-2014. Năm 2011-2014, phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% trên tổng số căn hộ được bán, nhưng con số này đã tăng lên 27% vào năm 2015 và 44% trong nửa đầu năm 2016.

“Chúng tôi tin rằng lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà ở tăng mạnh trong năm 2015 là nhờ vào các yếu tố kinh tế cơ bản tốt cũng như những thay đổi tích cực về mặt chính sách”, JLL nhận định.

Kể từ năm 2011, Việt Nam đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhờ chi phí sản xuất thấp hơn so với Trung Quốc. Kim ngạch xuất khẩu tại Việt Nam cũng tăng trung bình 16% mỗi năm trong giai đoạn 2011-2016.

Sau năm 2011, thâm hụt thương mại thu hẹp đã giúp đồng tiềnđược giữ ổn định ở mức 21.000 VNĐ/USD trong một thời gian dài. Lạm phát đã giảm từ 9% vào năm 2012 xuống khoảng 1,4% vào năm 2016, dẫn đến lãi suất tiền gửi và lãi suất vay đã lần lượt giảm xuống còn 5,0% và 8,5% trong năm 2016.

Niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Tháng 11.2014, chính sách mới đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào. Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7.2015.Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lýdo khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Tuy nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74% trong vòng 3năm tới, JLL nóirằng thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. Nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố.

Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. JLL ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở Bangkok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Mặc dù doanh số bán hàng trong năm 2015 và 6 tháng đầu năm 2016 rất cao, nhưng giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong 6quý vừa qua. Đây là khoảng giá mà các chủ đầu tư đã luôn cân nhắc để tạo sức cạnh tranh so với đối thủ. Tỷ lệ bán hàng đạt khá cao ở mức 60-70% trong năm 2015 và 6 tháng đầu năm 2016,so với 30% trong giai đoạn 2010-2014.

Ngược lại, giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005-2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ. Trong giai đoạn này, các chủ đầu tư bán được khoảng 1.500 căn hộ mỗi năm, đạt tỷ lệ bán khoảng 65%. Giá bán căn hộ đã được điều chỉnh xuống khoảng 30% trong suốt 7năm 2007-2014.

Như vậy, mức giá 2.180 USD/m² của các căn hộ cao cấp vẫn thấp hơn so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2007. Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong 6 quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%. Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016.

Trong ba năm tới, JLL đánh giá khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-2016, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên.