TS Nguyễn Văn Đính: Dùng thuế để điều tiết thị trường, ngăn đầu cơ bất động sản

Dùng công cụ thuế để chống đầu cơ

Dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 đang được Bộ Tư pháp lấy ý kiến, trong đó một nội dung đáng chú ý là đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản, trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp vào tháng 10.2024, thông qua vào tháng 5.2025.

Các chuyên gia cho rằng đề xuất ban hành Luật Thuế bất động sản của Bộ Tư pháp nếu được thông qua sẽ góp phần giúp thị trường minh bạch. Tuy nhiên, việc ban hành bộ luật này cần được nghiên cứu kỹ, Luật Thuế bất động sản phải đồng bộ, đủ lớn, bao phủ được mọi hành vi của thị trường bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Tiến Hòa (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng việc gộp chung Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vào Luật Thuế bất động sản nhằm điều chỉnh nội dung của văn bản quy phạm pháp luật đó phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và yêu cầu thực tiễn đặt ra. Đồng thời, việc ban hành Luật Thuế bất động sản giúp cho người dân cũng như cơ quan nhà nước dễ dàng theo dõi tra cứu và nắm bắt các quy định pháp luật.

Theo ông Hòa, thuế bất động sản thấp là nguyên nhân chính dẫn tới tệ nạn đầu cơ nhà đất, tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà đất. Từ đó, các cơn sốt giá bất động sản hình thành, tạo giá ảo làm giá nhà đất ngày càng cao, từ đó dẫn đến việc không thể giải quyết được nhà ở giá phù hợp cho dân, nhất là đối với người có thu nhập thấp.

Ông Hòa cũng cho rằng thuế bất động sản thấp dẫn đến không đủ kinh phí nhà nước để phát triển hạ tầng đô thị, dịch vụ công cộng tại đô thị vì không có nguồn thu thường xuyên cho mục đích này. Từ đó chất lượng đô thị hóa thấp, không đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển đất nước, nhất là trong giai đoạn chúng ta phải đẩy mạnh chất lượng quá trình đô thị hóa.

Ngoài ra, thuế bất động sản thấp cũng dẫn đến thị trường bất động sản không ổn định, lúc nóng lên quá nhanh và lúc rơi vào đóng băng cũng quá nhanh.

“Việc xây dựng Luật Thuế bất động sản chung như Bộ Tư pháp đề xuất đã góp phần khắc phục được phần lớn những hệ lụy trên. Tuy nhiên, về việc đề xuất này có áp dụng hoặc khắc phục trên thực tế thì cần phải đợi luật được thi hành thì mới có thể so sánh và đánh giá khách quan”, ông Hòa nói.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng sử dụng công cụ thuế để điều tiết các hành vi đầu tư, khai thác, sử dụng tài nguyên bất động sản là hoạt động cần thiết. Điều này sẽ làm giảm tình trạng đầu cơ, đẩy giá, lũng đoạn thị trường bất động sản; chấm dứt làn sóng đầu cơ, thổi giá, gây sốt đất như giai đoạn vừa qua.

Tuy nhiên, theo ông Đính, quá trình hoàn thiện các chính sách thuế cũng cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, đồng thuận cao; hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển...

“Lý do là chính sách điều tiết phù hợp có vai trò vô cùng quan trọng, hạn chế việc găm giữ, lãng phí, gây lũng đoạn chức năng của tài nguyên nhằm trục lợi, đẩy giá, thổi giá; kích thích sử dụng đất đai, bất động sản phù hợp, có hiệu quả như đầu tư để tạo các công trình dịch vụ thương mại hay hạ tầng khai thác; tạo giá trị đóng góp vào ngân sách, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển…”, ông Đính nói.

Đánh thuế cao đối với căn chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2

Bộ Tư pháp đề xuất đánh thuế cao với căn hộ chung cư giá trên 50 triệu đồng/m2, đồng thời tách riêng đất ở và nhà ở để đánh thuế bất động sản. Nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn.

Cụ thể, đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), cơ quan soạn thảo định hướng quy định ngưỡng chịu thuế đảm bảo điều tiết thấp đối với những người sử dụng nhà có giá trị không lớn và ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ thuộc đối tượng miễn thuế. Thực hiện điều tiết cao đối với căn hộ cao cấp (mức giá trên 50 triệu đồng/m2) góp phần đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, mục tiêu của đánh thuế cao với căn hộ trên 50 triệu đồng/m2 nhằm buộc nhóm tiêu dùng phân khúc nhà ở cao cấp (nhóm thu nhập cao) phải đóng góp thêm vào ngân sách, từ đó hỗ trợ thêm cho việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở đại chúng...

“Việc áp dụng thuế suất cao với căn hộ cao cấp sẽ đẩy giá nhà phân khúc này tăng cao, tăng khó khăn thanh khoản. Khi đó các chủ đầu tư phải cân nhắc lựa chọn giữa đầu tư sản phẩm khó hay sản phẩm dễ bán. Điều này sẽ khuyến khích thúc đẩy phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân”, ông Đính nói.

Về việc nghiên cứu bổ sung quy định về thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, theo ông Đính, hiện nay thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Trong đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, quyền thuê đất, thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

“Thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp. Việc quản lý thuế bất động sản quá dễ, dẫn đến những người đầu cơ dễ dàng lách thuế và đẩy giá đất tăng gấp nhiều lần. Nếu quy định chặt chẽ và áp thuế cao hơn đối với hành vi găm giữ bất động sản thời gian ngắn sẽ làm cho hành vi đầu cơ không thể trục lợi, hạn chế đầu cơ. Người dân sẽ được mua nhà với giá trị thực”, ông Đính nói.