Thị trường bất động sản quý 3 trầm lắng, quý 4 sẽ ra sao?

Báo cáo Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam quý 3/2022 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người có nhu cầu ở thực.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá BĐS có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại...

VARS khẳng định mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường BĐS chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm và nhu cầu vẫn ở mức cao.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, nhìn chung, giá BĐS nhà ở trong quý 3/2022 trên địa bàn thủ đô khá trầm lắng, không có biến động lớn do nhu cầu không cao, tăng nhẹ so với đầu năm 2022.

Mặt bằng giá vẫn tiếp tục cao do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được nơi “hạ cánh”. Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá BĐS trên phạm vi toàn quốc, trong đó có Hà Nội.

Về tình hình giao dịch BĐS, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ đầu năm đến hết quý 3/2022, giao dịch trên thị trường Hà Nội trầm lắng hơn cuối năm 2021 do lượng sản phẩm chào bán ra thị trường ít, chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên, vật liệu tăng cao... đẩy giá thành sản phẩm BĐS cũng tăng theo. Trong quý 3/2022, ước lượng giao dịch trên thị trường chỉ đạt khoảng 10% lượng chào bán với hơn 600 giao dịch.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỉ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội.

“Nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, thì người thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu nhà nước không có chính sách hỗ trợ”, báo cáo nêu.

Theo HoREA, một số địa bàn bị giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp (như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn) tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Hiện nay, thị trường BĐS đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và theo khu vực. Tuy nhiên giá nhà đất vẫn còn “neo giữ mức cao” do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Quý Mão).

“Cũng do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để bảo tồn phần vốn còn lại”, báo cáo nêu.

Dự báo về thị trường quý 4/2022, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng cuối năm nay, việc tháo gỡ chính sách và các động thái của Chính phủ vẫn đang quyết liệt nhưng chưa tác động nhiều vào thị trường.

Tuy nhiên, sang đến năm 2023, khả năng thị trường có nhiều chính sách vĩ mô tốt hơn, các điều tiết của Chính phủ hiệu quả thì tăng trưởng kinh tế tốt, đầu tư công cao sẽ tạo ra nhiều hạ tầng, khu kinh tế, qua đó sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển tốt hơn năm 2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam cho rằng thông thường, vào cuối năm, nhu cầu tìm kiếm về đất nền rất cao và thường có những cơn sốt nhẹ. Đó là thời điểm công bố quy hoạch, hạ tầng mới ở các địa phương; giải ngân đầu tư công được tập trung mạnh hơn vào quý 4…

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh của Batdongsan.com cho rằng quý 4 thị trường vẫn ở mức thanh khoản chậm, nhưng cuối quý 4 các chỉ báo sẽ tốt hơn bởi dòng tiền từ sản xuất kinh doanh sẽ đổ vào BĐS, đầu tư công giải ngân tốt hơn vào cuối năm và đây cũng là thời điểm lượng kiều hối đổ về nước.

“Những yếu tố này khiến cuối quý 4 thị trường sẽ thanh khoản tốt hơn và đầu năm 2023 thị trường sẽ ổn định hơn khi những chính sách liên quan đến lãi suất, tín dụng, tỷ giá được ổn định”, ông Hảo nêu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng trong trung và dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. Cụ thể là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%; giải ngân FDI ổn định qua các năm; tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán năm 2025 tăng lên 27 triệu người; GDP đầu người cũng tăng từ 3.400 USD năm 2019 lên 3.700 USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5.200 USD; tốc độ đô thị hóa đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025…