Quy định 'bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ' khi bố trí tái định cư chưa rõ ràng, dễ gây bức xúc

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho hay, nội dung thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị, nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là… không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện.

Lý do là trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thỏa thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất như trên (Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) dường như chưa phù hợp.

Lý do là có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định, đất đó phải có một phần là “đất ở”. Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua.

Liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, VCCI cũng cho rằng giữa Điều 128 và Điều 78 đang quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 128 dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của luật này”.

“Có nghĩa, những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78 nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận. Nhưng, khoản 5 Điều 78 dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của luật này”. Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?”, VCCI nêu.

Để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng:

Bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Đồng thời, doanh nghiệp cũng đề nghị thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp); rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, VCCI cho rằng đây là chính sách tác động lớn đến cuộc sống của người dân.

Dự thảo đã có những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi bị thu hồi. Cụ thể, “Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư” (khoản 6 Điều 85); “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Tuy nhiên, theo VCCI, trên thực tế, khi thu hồi đất thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ căn cứ vào phương án bồi thường được phê duyệt để bố trí tái định cư cho người có đất bị thu hồi theo quy định pháp luật.

Theo đó, quy định “bằng hoặc tốt hơn” là khái niệm chung chung, cảm tính, chưa có thước đo lường hay tiêu chí cụ thể để xác định, thuyết phục người dân có đất bị thu hồi, dễ gây bức xúc, hiểu nhầm trong khi áp dụng dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Kéo theo đó là việc kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng, dẫn đến chi phí đền bù tăng mạnh, làm chậm tiến độ triển khai dự án, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo của các nhà đầu tư.

“Do vậy, đề nghị hoặc quy định các tiêu chí cụ thể để xác định điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hoặc điều chỉnh quy định trên theo hướng “việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bảo bảo đảm người dân có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập”, VCCI nêu.

Dự thảo đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại theo hướng:

(1) Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở (Điều 78).

(2) Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128). Trường hợp này Nhà nước không thu hồi đất (khoản 5 Điều 78).