Chưa đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất trong Luật Đất đai

Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam vừa có báo cáo tình hình triển khai và kết quả lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Báo cáo cho hay việc tổ chức lấy kiến nhân dân rộng rãi lần này đã phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết, thể hiện ý chí, nguyện vọng của nhân dân để hoàn thiện dự thảo luật. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng việc sửa đổi luật lần này cần thêm thời gian, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân còn gấp gáp, không tránh khỏi tình trạng hình thức ở nhiều địa phương, đơn vị.

Ngoài ra, một số nội dung chưa thật sự phù hợp hoặc thể chế chưa đầy đủ Nghị quyết 18; nhiều điều luật trong dự thảo không mang tính quy phạm mà diễn đạt lại nội dung của nghị quyết, chưa quy định rõ quyền, trách nhiệm của từng chủ thể trong quan hệ pháp luật về đất đai.

Cân nhắc việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị

Nghị quyết số 18-NQ/TW nêu rõ: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Theo MTTQ, nếu tự thỏa thuận thì có một số vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội ở địa phương, nhưng nếu để Nhà nước thu hồi đất cũng sẽ phát sinh một số vướng mắc mà hiện nay người sử dụng đất chưa đồng thuận cao.

Lý do là khi thu hồi bồi thường là giá đất nông nghiệp. Sau đó đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bao nhiêu thì không có ai kiểm soát và khi thành đất ở giá chênh lệch nhiều lần nên cũng tạo ra vướng mắc, chưa công bằng.

“Trong dự thảo lần này không còn quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, tuy nhiên vẫn còn quy định về dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải đất ở. Như vậy trong dự thảo vẫn quy định dự án đô thị do Nhà nước thu hồi đất. Chúng tôi đề nghị ban soạn thảo cân nhắc thật kỹ lưỡng điều khoản này để phù hợp với Nghị quyết 18”, báo cáo nêu.

Theo đó, MTTQ Việt Nam đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chỉnh lý dự thảo luật theo hướng: Dự án đô thị phải thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cân nhắc việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đô thị

Trong trường hợp dự án đã thỏa thuận được trên 80% số hộ dân có đất ảnh hưởng bởi dự án nhưng số còn lại không thể thỏa thuận được thì trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp, Nhà nước tiến hành thu hồi đất đối với phần diện tích không thể thỏa thuận.

Chưa rõ ràng về điều kiện sống cho người bị thu hồi đất

Về việc bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, MTTQ Việt Nam cho hay dự thảo luật quy định chưa rõ ràng, cụ thể; chưa đủ để thể chế hết quan điểm tại Nghị quyết 18.

Theo đó, cần cụ thể hóa hơn nữa trong luật đến việc triển khai thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư (như chi trả tiền bồi thường, bố trí tái định cư xong), sau đó mới ban hành quyết định thu hồi đất.

Điều 3 dự thảo luật cũng không giải thích khái niệm thế nào là “có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Dự thảo cũng không đưa ra tiêu chí hay phương thức đối sánh trước khi bồi thường và sau khi bồi thường để định lượng việc Nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ hay không. Khoản 2 điều 89 gần như diễn đạt lại nội dung của nghị quyết.

Do đó, đề nghị ban soạn thảo cân nhắc bổ sung, cụ thể hóa nguyên tắc đề cập tại khoản 2 điều 89 của dự thảo. Một là giải thích rõ hiểu thế nào là người bị thu hồi đất sau khi được bồi thường có điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; hai là bổ sung quy định về một số tiêu chí đánh giá cụ thể, mang tính định lượng việc Nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Dự thảo nên cân nhắc các khía cạnh về cơ sở hạ tầng, điều kiện ổn định cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người dân (điện, đường, trường, trạm, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường, điều kiện tổ chức sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm…).

Chưa đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất

Về tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất và quy định đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều diện tích đất, MTTQ Việt Nam cho hay, ở dự thảo lần này, hội đồng thẩm định giá đất, bảng giá đất quy định tại điều 156 chưa thể coi là độc lập với các cơ quan liên quan trong việc xác định và quyết định giá đất/giá đất cụ thể.

“UBND vừa là cơ quan có thẩm quyền lập, quyết định và cũng là chủ trì hội đồng thẩm định bảng giá đất. Thành phần của hội đồng thẩm định giá đất chỉ có 1 tổ chức độc lập là tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất và các thành viên khác nhưng lại do UBND cấp tỉnh, cấp huyện quyết định. Còn lại thành viên hầu hết đều là các sở ngành, là đại diện của các cơ quan thuộc UBND. Vai trò của MTTQ Việt Nam trong hội đồng này cũng khá mờ nhạt, nên không thể bảo đảm tính độc lập của hội đồng”, MTTQ Việt Nam nhận định.

Một trong những quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết 18-NQ/TW là quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, đất bỏ hoang.

“Quan điểm này chưa được cụ thể hóa bởi quy định pháp luật trong dự thảo luật. Đề nghị đưa vào dự thảo luật các quy định cụ thể về đối tượng sẽ bị áp dụng mức thuế cao, đối tượng được áp thuế bình thường, các trường hợp miễn giảm; xây dựng hệ thống để thông báo cho người dân biết số tiền thuế họ đóng vào được dùng vào những việc gì, tạo điều kiện cho người dân tham gia vào công tác giám sát việc sử dụng thuế của nhà nước; những khoản thu nhằm điều tiết hiệu quả chênh lệch địa tô, nhất là phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất đầu tư”, Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam nêu.