Gửi bình luận
Các bộ luật mới liên quan đến bất động sản (BĐS) mang đến những tác động tích cực cho thị trường, đồng thời là "bộ lọc" loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.
Thị trường BĐS tiến triển rõ nét
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong những tháng cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét.
Theo đó, việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật Các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1.8 tới đây chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.
"Khi các bộ luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào BĐS…", VARS nhận định.
VARS cho rằng trong khoảng thời gian chờ các bộ luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Nguồn cung nhà ở trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024; lượng giao dịch dự kiến sẽ tăng khoảng 20% so với nửa đầu năm; thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng được cải thiện và sẽ có chuyển biến rõ nét…
VARS dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là "bộ lọc" loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.
"Thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất "lấn sân" sang đầu tư BĐS với kỳ vọng siêu lợi nhuận rồi nhận "trái đắng" do mọi thứ không như kỳ vọng. Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh "làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí”, VARS nêu.
Thị trường khó tăng giá đột biến
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng việc các luật trên có hiệu lực sớm sẽ góp phần giúp thị trường BĐS phục hồi sớm hơn, nhanh hơn. Ngoài ra, cũng bởi hành lang pháp lý rõ ràng hơn, chặt chẽ hơn, thị trường cũng dần trở nên minh bạch, lành mạnh hơn.
Tuy vậy, theo ông Thịnh, vẫn còn rất nhiều việc phải làm để đưa chính sách vào cuộc sống, trong đó có việc xây dựng các văn bản hướng dẫn luật, việc thực thi của cơ quan chức năng, đồng thời cũng cần có thời gian để chính sách ngấm vào thị trường.
Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, việc các luật có hiệu lực sớm kỳ vọng sẽ mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên các chính sách vẫn cần độ ngấm, vì vậy trong ngắn hạn thị trường sẽ chưa có nhiều chuyển biến rõ nét. Nhưng xét về trung và dài hạn, các bộ luật sẽ tăng cường sự minh bạch cho thị trường, bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà và thúc đẩy cho sự phục hồi của thị trường.
“Loại hình BĐS nhà ở vừa túi tiền (đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng B, hạng C) phục vụ nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, có pháp lý đầy đủ cũng như tiến độ xây dựng rõ ràng sẽ tiếp tục là điểm sáng trong những tháng cuối năm”, ông Thắng nêu.
Ngoài ra, ông Thắng cho rằng vẫn tiếp diễn có sự giằng co giữa hai thái cực: Bộ phận một số nhà đầu tư đã vay mua BĐS đang cố gắng “gồng” lãi ngân hàng và tâm lý thờ ơ của nhà đầu tư, chấp nhận gửi tiết kiệm với mức lãi suất thấp thay vì đầu tư mua BĐS. Điều này cũng vô hình trung gia tăng sức ép lên đà hồi phục của thị trường.
Theo ông Thắng, thị trường khó có hiện tượng tăng giá đột biến trong ngắn hạn. Lý do là ảnh hưởng đến từ các yếu tố vĩ mô, khủng hoảng địa chính trị trên toàn cầu như chiến sự, bất ổn kinh tế thế giới như tăng trưởng toàn cầu; các luật mới có hiệu lực sớm nhưng vẫn cần thời gian cho các thông tư, nghị định hướng dẫn triển khai được ban hành và áp dụng.
Ông Thắng đánh giá về dài hạn việc tăng giá BĐS còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường như tình hình vĩ mô nền kinh tế, lãi suất, tỷ giá… Tuy nhiên, với quy định về việc thay thế khung giá đất bằng bảng giá đất được cho là sẽ làm gia tăng các chi phí đầu vào liên quan đến công tác tính tiền sử dụng đất, đền bù giải tỏa, thuế phí khác… từ đó kết tinh vào làm tăng giá bán.
TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá thị trường đất đai, nhà ở, BĐS cũng như một số lĩnh vực có liên quan đang chờ đợi một cách tích cực về hiệu lực và hiệu quả của các luật và nghị định quan trọng này. Ông hy vọng sau ngày 1.8, thị trường BĐS cũng như thị trường tài sản nói chung bao gồm cả chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp sẽ phục hồi tích cực.
Ông Nghĩa cũng nêu, một lĩnh vực khác rất quan trọng có liên quan đến 3 luật và các nghị định này là đầu tư công và đầu tư tư nhân. Đầu tư công năm 2024 giải ngân chậm hơn so với năm 2023.
Một trong những lý do của sự chậm trễ này là các doanh nghiệp và dân cư đang chờ đợi cơ chế giá mới về đất để đền bù giải phóng mặt bằng theo tinh thần của Nghị quyết Trung ương 8, tức là giá đất phải được hình thành theo nguyên tắc thị trường.
“Sự chờ đợi này khiến cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng năm nay gặp khó khăn lớn. Nhiều tỉnh năm ngoái rất thành công trong việc giải ngân đầu tư công như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng thì năm nay vướng mắc bởi nguyên nhân chờ đợi giá mới giải phóng mặt bằng cho cả các dự án đầu tư công và các dự án tư nhân có liên quan đến đất đai, mặt bằng, kể cả đầu tư nhà ở lẫn khu công nghiệp, các dự án về giao thông đường bộ”, ông Nghĩa chia sẻ.
