Hội đồng định giá đất phần lớn thuộc cơ quan Nhà nước sẽ không đảm bảo khách quan

Làm rõ giá đất thị trường trong điều kiện bình thường

Tại Điều 153, dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Luật sư Nguyễn Đình Hải cho rằng, dự thảo luật chỉ đề ra các tiêu chí, đầu việc phải làm một cách chung chung chứ không đưa ra một công thưc cụ thể cho việc xây dựng bảng giá đất hàng năm.

Ông Hải cho rằng, nên quy định về việc thành lập tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp định giá đất độc lập để họ tiến hành thực hiện. Các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”; bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn; xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát.

Đặc biệt, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất.

“Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, ông Hải nói.

Luật sư Hải cũng cho rằng cần phải quy định tiêu chí và làm rõ khái niệm "thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường". Lý do là thực tế vừa qua cho thấy giá đất trên thị trường biến động từng ngày. Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do trong đó có việc cố tình “thổi giá”.

“Việc xây dựng và ban hành bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh giá đất hàng năm thì xảy ra tỉnh trạng bảng giá sẽ phải điều chỉnh liên tục. Điều này gây mất ổn định về giá đất và tạo ra khối lượng công việc khổng lồ cho các cơ quan có thẩm quyền”, ông Hải nêu.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc định giá đất cụ thể áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và 4 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên, các phương pháp đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng.

“Thực trạng này diễn ra chủ yếu là do thiếu các yếu tố về thông tin trong công tác định giá đất. Chính vì vậy, để việc thực hiện được hiệu quả, cơ chế phương pháp định giá theo nguyên tắc thị trường thì cần xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất thì cần sự vào cuộc của chính phủ, địa phương, tổ chức tư vấn độc lập trong tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường, và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất”, ông Hòa nói.

Luật sư Hòa cũng cho rằng, định nghĩa chính xác giá thị trường là vấn đề rất khó, vì giá thị trường phụ thuộc vào nhiều chi tiết, yếu tố, thông tin cùng với thời gian nghiên cứu kỹ càng. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết là quy trình định giá đất phải diễn ra khách quan, không bị chi phối bởi ý muốn chủ quan của bất kỳ bên liên quan nào.

Thành phần hội đồng định giá chưa đảm bảo khách quan

Dự thảo quy định UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng vấn xác định giá đất.

Ông Hải cho rằng, thành phần của hội đồng thẩm định giá phần lớn là đại diện của các cơ quan Nhà nước và chỉ duy nhất có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về các định giá đất. Như vậy, theo nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào thì đều phải làm việc tập thể và quyết định theo đa số. Với thành phần như trong dự thảo thì chưa đảm bảo tính khách quan, độc lập của hội đồng định giá.

“Nên thành lập một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh và cơ quan này độc lập với UBND tỉnh trong quyết định về giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê các tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất và phải tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp trong việc xây dựng bảng giá đất”, ông Hải nêu.

Trong khi đó, ông Phan Văn Lâm, Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật và hòa giải (Viện Nghiên cứu Pháp luật và Kinh tế Asean) nêu quan điểm với Một Thế Giới rằng, để đảm bảo các đơn vị này không bị chi phối thì nên dùng các đơn vị chuyên môn không có nguồn vốn của nhà nước và chịu trách nhiệm độc lập trước pháp luật.

“Giá đất được xác định một cách chủ quan, thiên về mục đích quản lý, thu ngân sách sẽ tạo ra nhiều hệ lụy. Giá đất được xác định là nguyên nhân của tình trạng tham nhũng, thao túng thị trường đất đai. Chỉ ở Việt Nam mới có tình trạng đất đai được các cơ quan quản lý nhà nước xác định cho giai đoạn 5 năm và sử dụng hệ số K để điều chỉnh. Đây chính là rào cản lớn nhất tạo ra khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường đất đai, làm cho quyền lợi và nghĩa vụ của người dân không được đảm bảo trong quá trình thực thi chính sách pháp luật của nhà nước”, ông Lâm nói.

Ông Lâm cũng cho rằng, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình đó mặc dù luật có đề cập đến tư vấn giá đất. Điều đó cho thấy, giá đất được quy định với sự “áp đặt”.

“Theo tôi, cơ quan quản lý Nhà nước chỉ cần tham gia với mức độ cung cấp thông tin, bảo vệ các lợi ích nhà nước, của công dân có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố định giá. Cơ quan nhà nước không nên đứng ở vị trị quyết định trong hội đồng định giá đất”, ông Lâm nói.

PGS-TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cho hay, theo kinh nghiệm ở nhiều quốc gia, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập và thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

“Ví dụ ở hầu hết các nước, đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, tổ chức định giá thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề hiện nay đáng lo ngại”, ông Long nói.