Buộc giao dịch bất động sản qua sàn: Quy định thụt lùi?

Hội đồng Tư vấn dân chủ - pháp luật (Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam) vừa tổ chức hội nghị lấy ý kiến, phản biện của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

PGS-TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Trường dại học Luật Hà Nội) đề cập đến quy định giao dịch bất động sản thông qua sàn.

Bà Nga cho rằng sàn giao dịch hoạt động với một số chức năng "na ná" như hoạt động công chứng, trong khi sàn giao dịch với yêu cầu về năng lực, yêu cầu về chuyên môn về chứng chỉ được cấp sẽ không thể bảo đảm tính an toàn pháp lý cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn.

“Điều này còn chưa tính đến các sàn giao dịch bất động sản thời gian qua lập ra chủ yếu để bán bất động sản cho chính doanh nghiệp đã lập ra sàn đó. Vì vậy, nó không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân”, bà Nga nêu.

Bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, so sánh nghiệp vụ của chủ thể hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản với công chứng, thì các công chứng viên được đào tạo chính quy, bài bản với các yêu cầu gắt gao về chuẩn đầu vào/đầu ra chặt chẽ và cao hơn. Vì vậy, hoạt động của công chứng viên sẽ bảo đảm cao hơn so với nhân viên hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Nguyễn Quốc Việt, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách cho rằng đề xuất giao dịch bất động sản phải bắt buộc qua sàn không hợp lý. Thông thường, việc xây dựng thể chế, chính sách, pháp luật của Nhà nước là để hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thị trường, trong đó Nhà nước chỉ là bên trung gian của cái "sân chơi" mang tính tự nhiên.

Theo ông Việt, việc điều tiết nếu có phải dựa trên lợi ích và mong muốn của chính những "người chơi" cả về mặt giảm thiểu chi phí và rủi ro, qua đó thúc đẩy sự phát triển dự trên hiệu quả của chính cái sân chơi ấy (chứ không phải là dựa trên hiệu quả của nhà nước).

“Lập luận mọi loại giao dịch bất động sản phải qua sàn chủ yếu nhằm mục đích tránh khai man dẫn đến thất thu thuế, cũng giống như thời phong kiến, mọi giao thương phải qua cảng biển độc quyền "của nhà vua" để đảm bảo việc kiểm soát thuế và áp các loại phí phục vụ triều đình vậy”, ông Việt nói.

Với đề xuất giao dịch bất động sản phải qua sàn, ông Việt cho rằng chắc chắn chi phí thời gian và thủ tục cũng như chi phí trung gian sẽ tăng lên. Đồng thời, sẽ tồn tại song song 2 thị trường, là thị trường mua bán giữa các chủ tài sản - môi giới - người có nhu cầu mua, và thị trường làm hợp thức hóa giao dịch qua các sàn theo yêu cầu bắt buộc của luật.

“Việc này tăng rủi ro và tranh chấp, kéo dài thời gian hoàn tất các giao dịch. Cũng như thời bao cấp, mọi thứ nhân tạo trái với sự phát triển tự nhiên của thị trường đều sẽ bị bỏ qua hoặc đối phó mà thôi. Nếu áp dụng quy định này thì khác nào ngăn sông cấm chợ, quay về thời kỳ cửa hàng mậu dịch trước kia? Nhưng dù thời nào, chợ đen cũng sẽ vẫn tồn tại ngoài các quy định trái thực tế của Nhà nước”, ông Việt nói.

Cũng nói với Một Thế Giới, luật sư Kiều Anh Vũ, Phó tổng thư ký, thành viên Hội đồng Khoa học và đào tạo Trung tâm Trọng tài thương mại phía nam, cho rằng việc buộc giao dịch bất động sản qua sàn cũng không thực hiện được mục tiêu ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…), minh bạch thị trường.

“Lý do là các vấn đề này không phải ở chỗ giao dịch qua sàn hay không. Sàn giao dịch có khống chế, kiểm soát, quyết định được giá mua bán giữa các bên không? Sàn có thể quyết định giá nào là hợp lý thì mới cho lên sàn hay không hay giá do các bên tự quyết định? Nếu sàn không can thiệp được về giá thì có giao dịch qua sàn hay không qua sàn không giải quyết được vấn đề khai khống giá, nếu có. Hơn nữa, việc khai khống giá cũng đã có đầy đủ các chế tài xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành”, ông Vũ nói.

Ngoài ra, ông Vũ cũng cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn cũng tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá giao dịch. Điều này rõ ràng là không có lợi cho các bên giao dịch và thị trường nói chung. Nếu mọi giao dịch nhà, đất đều phải qua sàn thì chẳng khác nào áp dụng lại quy định bất hợp lý của luật cũ, thậm chí còn lạc hậu hơn so với luật cũ.

TS Nguyễn Quốc Việt cho hay vấn đề là làm sao công tác định giá đất phải theo thông lệ thị trường và từ đó tiệm cận nhất với giá trên thị trường (sát nhất với thị trường).

Ông Việt cũng nhấn mạnh cần đẩy mạnh hoàn thiện thể chế thanh toán không dùng tiền mặt, minh bạch thanh toán qua ngân hàng, giám sát hợp đồng giao dịch không hợp pháp hoặc rửa tiền.