Giao dịch nhà hình thành trong tương lai: Phương án nào bảo vệ bên ‘yếu thế’?

2 phương án về thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay dự thảo luật chỉnh lý khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”...

Về thanh toán trong mua hợp đồng bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo luật được chỉnh lý tại khoản 3 Điều 25 theo 2 phương án:

Phương án 1: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư chưa được sử dụng số tiền này; khách hàng được thụ hưởng lợi tức phát sinh từ khoản tiền này.

Ngoài ra, chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này của từng khách hàng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Thường trực Ủy ban Kinh tế kiến nghị giữ 2 phương án và lấy phiếu xin ý kiến đại biểu quốc hội làm cơ sở để Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định về vấn đề này.

Hoàn thiện luật để bảo vệ bên yếu thế, lành mạnh thị trường

Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh BĐS 2006, 2014 đều không quy định về “đặt cọc” xảy ra trước thời điểm dự án BĐS, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền.

Vì thế, thời gian qua xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” lợi dụng nhận “tiền đặt cọc” của khách hàng với giá trị lớn, thậm chí lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích lừa đảo, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng.

Giới chuyên gia cho rằng giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Tuy vậy, bên mua thường là bên yếu thế, chịu nhiều rủi ro, do đó cần quy định chặt chẽ trong vấn đề này.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Còn khách hàng được tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp.

Tuy nhiên, giao dịch kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai hiện nay nhìn chung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh.

Ông Hùng cho hay, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh. Ngoài ra, chủ thể kinh doanh và giao dịch BĐS hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn, dài hạn. Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS.

Đặc biệt, ông Hùng nhấn mạnh, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.

Luật sư Hùng cũng nhấn mạnh cần thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, đồng thời tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

Tuy nhiên, ông Hùng nêu rằng có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tương lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cũng góp ý về nội dung này trong văn bản mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, việc đưa ra hai phương án để lựa chọn có thể còn bất cập mà tối ưu nhất nên kết hợp cả hai phương án thành một.

Theo đó, ông Châu đề xuất gộp theo hướng: Chủ đầu tư dự án được thu tiền đặt cọc từ khách khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng; hoặc chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng theo thỏa thuận với khách khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này.

Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình BĐS”.