Đánh thuế bất động sản thứ 2: Nhiều vấn đề cần xem xét

UBND TP.HCM vừa đề xuất chủ trương cho thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất đối với bất động sản thứ 2 trở lên.

Chính sách này được cho là giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà, đất trong dự án bất động sản, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển.

Thực tế, đây không phải là lần đầu việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được đưa ra thảo luận. Cách đây 5 năm, Chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 tại TP.HCM, nhưng sau đó không được thông qua.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đa số người được hỏi đồng ý về chủ trương đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà đất (74%) và chỉ 14% người trả lời không đồng ý, số còn lại không có ý kiến.

Trong số những người không đồng ý, 58% cho rằng điều này làm cho thị trường kém hấp dẫn với nhà đầu tư, 53% cho rằng sẽ gây khó khăn khi tính giá bất động sản, 45% cho rằng điều này không giúp giảm giá bất động sản.

Tuy nhiên, trước đề xuất ấy, nhiều nhà đầu tư bất động sản cho rằng quy định này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch sở hữu bất động sản, sẽ không tác động đến đối tượng sở hữu nhiều bất động sản và khiến Việt Nam không còn là điểm đầu tư hấp dẫn.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, TS Phan Phương Nam, Phó trưởng khoa Luật Thương mại, Trường đại học Luật TP.HCM cho rằng nếu ai có nhu cầu thực tế để ở thì mức thuế thấp, còn nếu mua để đầu cơ thì mức thuế rất cao, thậm chí vượt quá mức lợi nhuận đầu cơ. Điều này sẽ giảm được tình trạng đầu cơ.

Tuy nhiên, ông Nam cũng đặt câu hỏi rằng “dữ liệu về bất động sản của Việt Nam đã đồng bộ, đầy đủ hay chưa? Nếu không đồng bộ thì không thể kiểm soát được. Thay vì mua ở một tỉnh thì người ta mua khác tỉnh có quản lý được không và tính thuế ra sao?”.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng nên tiến hành nghiên cứu cho phép thí điểm đánh thuế đối với nhà đất từ thứ 2 trở đi nhằm khuyến khích chủ sở hữu đất đai sử dụng có hiệu quả đất đai, đưa bất động sản về đúng giá trị thực; đồng thời tránh được hiện tượng đầu cơ, bỏ hoang đất, và tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản.

“Thực trạng rất đáng báo động về giá bất động sản đang tăng quá cao so với thu nhập của người dân. Điều này dẫn đến những bất ổn tiềm tàng cho tương lai của xã hội. Việc đánh thuế đối với chủ sở hữu ngôi nhà thứ 2 trở lên cũng với mong muốn sẽ đưa bất động sản về đúng giá trị thực của nó, tạo cơ hội cho việc an sinh xã hội trong tương lai”, ông Hà chia sẻ.

Tuy nhiên, theo ông Hà, đây là một chính sách cần phải xem xét tính hợp lý ở nhiều phương diện, đặt trường hợp, có những người chỉ sở hữu một căn hộ, biệt thự hay ngôi nhà duy nhất, nhưng trị giá nhiều chục tỉ đồng, lại không bị đánh thuế, còn người ở nông thôn sở hữu 4 - 5 mảnh đất, ngôi nhà, nhưng tổng giá trị cộng lại không bằng số lẻ của biệt thự, penthouse, nhà ở khu đất vàng có giá trị vô cùng lớn... lại bị đánh thuế do sở hữu nhà đất từ thứ 2 trở đi. Điều này là không đảm bảo tính công bằng.

Ông Hà cũng cho rằng nếu đánh thuế nhà sẽ vô cùng phức tạp trong khâu quản lý vì hằng năm cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà đất phải rà soát lại hàng chục triệu ngôi nhà, căn hộ chung cư các loại, tính toán xem sau mỗi năm giá trị ngôi nhà, căn hộ chung cư còn lại bao nhiêu, rồi nhân với thuế suất. Việc này sẽ mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan thuế trong bối cảnh Việt Nam hiện nay chưa có một cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở đầy đủ.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng không nên đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên mà chỉ nên đánh thuế trong trường hợp vượt hạn mức sử dụng bất động sản hoặc không đưa vào khai thác, bỏ hoang lâu năm gây phương hại đến quá trình sử dụng hiệu quả các tài sản.

Ví dụ có gia đình chỉ có một căn nhà diện tích 500m² tại trung tâm TP.HCM không tính thuế, trong khi một gia đình có căn nhà 30m² và họ có căn nhà thứ 2 cho thuê khoảng 30m² thì bị đánh thuế. Rõ ràng đây là sự bất hợp lý!

Do đó, ông Thịnh cho rằng nên xem xét đánh thuế với những người sử dụng vượt hạn mức sẽ hợp lý hơn là đánh thuế bất động sản thứ 2. Như vậy, nếu người dân sử dụng trong hạn mức nào đó sẽ tính thuế thấp, vượt hạn mức sẽ bị tính thuế cao và nếu vượt hạn mức càng nhiều sẽ có mức thuế cao hơn tương ứng, tức là sẽ đánh lũy tiến.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho biết nhiều quốc gia trên thế giới trước đây cũng đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3 nhưng sau đó họ thấy không hợp lý và đã hủy bỏ.

Là người ủng hộ việc đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên, nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lưu ý, khi áp dụng phải cân nhắc đến yếu tố hạn mức diện tích nhà, giá trị tài sản. Tại TP.HCM có nhiều căn nhà tạm bợ chỉ rộng 10 - 15m², nếu mua 5 căn liền kề ghép lại cũng chỉ được 50 - 75m² mà cũng thu thuế thì không phù hợp.

Ngoài ra, theo ông Châu, người có nhiều nhà, nhưng các căn nhà đó được cho thuê, đăng ký kinh doanh và đóng thuế, nay lại thu thêm thuế căn nhà thứ 2 thì sẽ dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế.