Có nên cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án dù chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ "Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)". Đáng chú ý, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh bất động sản cần sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện.

HoREA cho rằng, trường hợp dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Trường hợp dự án chỉ có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có 2 trường hợp xảy ra:

Thứ nhất, chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên chưa được cấp.

Luật Đầu tư 2020 đã quy định về "điều chỉnh dự án đầu tư", cho phép "nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, sáp nhập các dự án hoặc chia tách một thành nhiều dự án…", kể cả trường hợp nhà đầu tư sau khi nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án có nhu cầu điều chỉnh, dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với Nhà nước.

HoREA nhấn mạnh, việc chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động kinh doanh "bình thường" thuộc "quyền tự chủ sản xuất, kinh doanh" của doanh nghiệp đã được quy định tại Điều 7, Luật Doanh nghiệp 2014, 2020.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng nếu được thông qua, phương án này có thể làm giảm bớt được tình trạng các chủ đầu tư chậm thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

“Nếu chủ đầu tư nhận thấy bản thân khó đảm bảo được nghĩa vụ sẽ kịp thời chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác nhằm thay thế, chuyển giao nghĩa vụ và bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục chịu trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại đối với cơ quan nhà nước”, ông Hùng nói.

Ngoài ra, theo ông Hùng, việc cho phép chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không mở đường cho các doanh nghiệp yếu kém năng lực tài chính làm dự án mà ngược lại. Bởi nếu cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ thể nhận chuyển nhượng phải có năng lực tài chính vững vàng để có thể đảm bảo hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn lại với cơ quan nhà nước và thực hiện dự án một cách hiệu quả nhất.

“Nếu để các doanh nghiệp yếu kém về năng lực tài chính nhận dự án có thể xảy ra tình trạng về lâu dài doanh nghiệp đó không thực hiện được các nghĩa vụ tài chính dẫn đến thất thoát nguồn thu, thâm hụt ngân sách nhà nước. Và “vòng luẩn quẩn” này sẽ lại tiếp tục, làm ảnh hưởng đến chất lượng, tiến độ thực hiện dự án”, ông Hùng nói.

Tuy nhiên, theo luật sư Hùng, nếu như đề xuất được thông qua thì ngoài mặt tích cực cũng có thể xảy ra một tiền lệ xấu, các doanh nghiệp ồ ạt nhảy vào thị trường bất động sản, xin dự án sau đó chuyển nhượng lại trong khi năng lực không có từ đó đẩy giá bán khiến cho thị trường bất động sản bất ổn.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng "có ý kiến cho rằng nếu cho phép chuyển nhượng dự án "thông thoáng" thì một dự án có thể chuyển nhượng nhiều lần, dẫn đến "đội giá" nhà ở, hoặc doanh nghiệp "lợi dụng xí phần" dự án rồi chuyển nhượng "kiếm chênh lệch giá, thu lợi bất chính.

Tuy nhiên, điều này không đáng quan ngại vì trong nền kinh tế thị trường thì giá cả do các quy luật thị trường quyết định, không phải do ý chí chủ quan của doanh nghiệp và Nhà nước có nhiều công cụ để kiểm soát, quản lý thị trường bất động sản”.

Cũng theo ông Châu, khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án, doanh nghiệp phải nộp thuế, khắc phục tình trạng "chuyển nhượng chui, nấp bóng" dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông, chuyển nhượng doanh nghiệp (thực chất là chuyển nhượng dự án) có thể làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

“Khoản 1 Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 được đánh giá thông thoáng, hợp lý hơn so với khoản 2 Điều 41, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, khoản 1 Điều 10, Nghị quyết 42/2017/QH14 không yêu cầu bên chuyển nhượng dự án, một phần dự án là tài sản bảo đảm là nợ xấu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước", ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Theo ông Châu, pháp luật về đất đai quy định chủ đầu tư dự án chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nghĩa vụ tài chính này chỉ thực hiện một lần. Bên nhận chuyển nhượng dự án thường là các tổ chức kinh tế có năng lực tài chính.

Từ đó, HoREA đề xuất, hoàn toàn có thể bổ sung quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có "nguy cơ" làm thất thu, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước.