Chung cư mini nở rộ do đâu?

Chung cư mini nở rộ trong những năm qua xuất phát từ nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân. Với diện tích nhỏ, giá cả dao động từ 600 triệu – 1 tỉ đồng, vị trí nội thành…, chung cư mini là lựa chọn tốt với không ít người lao động tại các đô thị. Sau vụ hoả hoạn đặc biệt nghiêm trọng tại Thanh Xuân (Hà Nội) vừa qua, hàng loạt vấn đề liên quan đến loại hình nhà ở này đang được mổ xẻ.

Tại hội nghị mới đây, đại diện Tổng công ty Điện lực TP.Hà Nội (EVN Hanoi) cho biết theo rà soát của điện lực Hà Nội, toàn thành phố có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung nhiều nhất ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ… Còn tại TP.HCM cũng có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng Luật Nhà ở 2014 chưa quy định khái niệm cụ thể về chung cư mini, nhưng một số văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội đã sử dụng khái niệm chung cư mini và căn hộ chung cư mini, mô tả đặc điểm của chung cư mini và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ chung cư mini…

Cụ thể, Điều 22, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ: Nhà chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên. Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở).

Như vậy, theo quy định pháp luật thì để được gọi là nhà chung cư thì tòa nhà đó phải đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn về diện tích, kích thước diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung, hành lang, lối thoát hiểm, cầu thang bộ, cầu thang máy, hệ thống điện, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống thiết bị phòng cháy chữa cháy… và các điều kiện tiêu chuẩn kĩ thuật khác.

“Cơ quan chức năng xác định ngôi nhà trong vụ cháy xảy ra tại Thanh Xuân, Hà Nội thuộc loại "nhà ở riêng lẻ" của hộ gia đình, cá nhân chứ không phải là chung cư mini. Chung cư mini chỉ là cách gọi của người dân đối với các tòa nhà có nhiều căn hộ cỡ nhỏ. Nhưng thực tế, không phải toà nhà nào như vậy cũng được cấp phép đầu tư xây dựng là nhà chung cư (mini) mà hầu hết giấy phép xây dựng là loại "nhà ở riêng lẻ"”, ông Cường nêu.

Ông Cường cho rằng do có sự thay đổi của pháp luật nên các chung cư có ít tầng, ít phòng, do hộ gia đình cá nhân xây dựng cũng có thể được công nhận, cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ nếu như đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật (theo Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND và Điều 70 Luật nhà ở).

Từ quy định này của Luật Nhà ở và văn bản dưới luật nên khái niệm chung cư mini ra đời. Cũng từ đó, nhiều tòa nhà được xây dựng theo kiểu chung cư nhưng không đáp ứng điều kiện tiêu chuẩn nên không đủ điều kiện để bán từng căn hộ... đã xuất hiện và tồn tại đến nay.

“Có thể thấy, từ năm 2015 đến nay, rất nhiều người đã xây dựng các tòa nhà ở riêng lẻ thiết kế như các nhà chung cư với những phần diện tích chung và diện tích riêng khép kín. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ này đều không đảm bảo điều kiện tiêu chuẩn về nhà chung cư, trong đó có điều kiện về diện tích tối thiểu, tiêu chuẩn về đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy nên thường không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ theo Điều 22, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND”, ông Cường nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) cho rằng quy định về xây dựng “nhà ở riêng lẻ” không chặt chẽ nên đã bị lợi dụng làm phát sinh tình trạng nở rộ chung cư mini tại khu vực nội thành của các đô thị:

Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định việc xây dựng “nhà ở riêng lẻ” của hộ gia đình, cá nhân phải phải phù hợp với quy hoạch; có giấy phép xây dựng; phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu “chung cư mini’, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị.

“Chỉ đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP mới cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế kiểu “chung cư mini’, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005”, ông Châu nêu.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014, tại Điều 46, đã cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

“Quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà "chung cư mini", "chung cư hộp diêm", làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị”, ông Châu nói.

Do vậy, ông Châu cho rằng có nguyên nhân do bất cập của các quy định của pháp luật về nhà ở, đã bật đèn xanh làm phát sinh tình trạng “nở rộ” nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu “chung cư mini”, có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị trong 10 năm qua (2010-2020).

“Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 là căn cứ pháp lý, đã làm cho tình trạng phát triển “chung cư mini” nở rộ trong thời gian qua. Thậm chí có những trường hợp xây dựng “chung cư mini” không phép, trái phép, sai phép, khó kiểm soát tại các đô thị, vừa gây mất an toàn cho người sử dụng nhà, vừa ảnh hưởng đến mỹ quan và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị”, ông Châu nêu.