Bỏ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Đi ngược lợi ích người mua nhà?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì có một số bất cập, hạn chế và làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu.

Cụ thể, HOREA cho biết, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 và điều 27 dự thảo luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đều quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh.

Trong khi hiện nay, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này chỉ làm lợi cho ngân hàng.

“Hiện nay, luật đã quy định chặt chẽ việc cho vay. Nếu chủ đầu tư và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng thì gần như sẽ không phát sinh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng” - văn bản HoREA nêu rõ.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối cho rằng, đề xuất này không những không phù hợp, mà đi ngược lại lợi ích của người mua nhà.

Theo ông Hùng, trong những năm qua, dù có quy định bảo lãnh này, nhưng thực tế người dân cũng gặp không ít chủ đầu tư chậm trễ trong việc bàn giao nhà, dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

“Dù có quy định bão lãnh, nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống, khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng, chủ đầu tư tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho thời gian chậm tiến độ bàn giao. Điều này cũng xuất phát từ việc khi quy định bảo lãnh vẫn mang tính "hình thức" chưa rõ ràng, chưa có các cơ chế giám sát, đảm bảo thực hiện của cơ quan nhà nước”, ông Hùng nói.

Chính vì thế, ông Hùng cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về việc bảo lãnh này, quy định phải có tính chất bắt buộc, có cơ chế giám sát của cơ quan nhà nước khi chủ đầu tư sai phạm, chậm bàn giao nhà. Bắt buộc chủ đầu tư phải có cam kết thời gian giao nhà cụ thể, không cho phép các quy định dạng như thời gian dự kiến, hoặc các mốc thời gian không cụ thể.

Ngoài ra, cần có quy chế bồi thường chậm bàn giao, bao gồm: tiền phạt chậm bàn giao, các khoản tiền thuê nhà trong thời gian chậm bàn giao, hoặc một số quy định bồi thường thiệt hại khác hỗ trợ người dân. Thậm chí, cần kéo dài thời gian bảo lãnh đến khi bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân; bắt buộc chủ đầu tư phải có tài sản, khoản tiền phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ này.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật SBLaw cho rằng, mục đích ban đầu của việc ban hành các quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong luật kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của bên mua nhà.

Theo ông Hà, khách hàng đã trả tiền rồi nhưng đến hạn lại không nhận được nhà do bên bán chưa hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành việc xây dựng nhưng không đáp ứng được các yêu cầu nghiệm thu là những tình trạng xảy ra phổ biến. Để hạn chế những tình trạng trên, pháp luật mới quy định về bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, có lẽ việc quy định như vậy vẫn chưa thực sự bảo vệ tốt cho phía người mua nhà và kéo theo những bất cập khác nên mới xuất hiện những đề xuất yêu cầu bỏ quy định bảo lãnh trên.

Ông Nguyễn Thanh Hà cho rằng, việc quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có một số hạn chế nhất định. Từ đó làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở và mục đích bảo vệ người mua nhà gần như không được mà ngược lại còn gây khó khăn trong việc quản lý và khai thác nguồn tài sản hình thành trong tương lai này.

Tuy nhiên, theo ông Hà, việc bỏ quy định này cũng rất đáng lo ngại đối với người mua. Bởi mục đích của quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà - những người yếu thế trong quan hệ mua bán bất động sản khi ít hiểu biết về thủ tục mua bán, nắm được ít thông tin về dự án, không đủ điều kiện để nắm bắt, theo dõi, quản lý dự án trong quá trình triển khai.

Trên thực tế, đã có nhiều dự án chậm tiến độ bàn giao, có dự án hàng chục năm vẫn ‘đắp chiếu’, nếu không có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì quyền lợi của người mua sẽ phải đảm bảo như thế nào? Do đó, phải có bảo lãnh thì người mua mới an tâm.

“Từ hai luồng ý kiến trên ta có thể phần nào hiểu được những cái được và mất khi bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Suy cho cùng, mục đích vẫn nhằm bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua nhà và thực hiện tốt việc quản lý của nhà nước trong việc kiểm soát giá nhà, đất. Vì vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét, cân nhắc thật kỹ trước khi quyết định tiếp tục áp dụng hay bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Hà chia sẻ.