BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới không có khung pháp luật để “nương tựa”

Theo TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, bằng 133,33% so với quý 4/2022.

“Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất. Giá BĐS du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng giảm khoảng 5-6% so với cuối năm 2022”, ông khôi nêu.

Ông Khôi cho rằng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng là phân mảng đón đầu nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch, đặc biệt trong bối cảnh Trung Quốc (quốc gia chiếm khoảng 30% khách du lịch quốc tế của Việt Nam thời điểm trước đại dịch) mở của trở lại, dù tiềm ẩn nhiều thách thức.

Đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel), ông Khôi nhìn nhận rằng sự hoàn thiện pháp lý như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài… sẽ tạo bước đột phá cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng này cũng sẽ có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2023-2025.

Tuy nhiên, theo báo cáo của DKRA Group, nguồn cung condotel tăng mạnh so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp, chỉ tương đương 39% so với cùng kỳ.

Sức cầu thị trường có sự tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức thấp, thấp hơn 78% so với cùng kỳ. Phần lớn lượng giao dịch trong quý tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế.

Mức giá chào bán condotel không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2-4% so với cùng kỳ, đây cũng là mức tăng thấp nhất trong 5 năm qua.

Cũng theo báo cáo, xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng rộng rãi. Hình thức chia sẻ doanh thu giúp khách hàng mua condotel có thể quản lý được hiệu quả kinh doanh cũng như an tâm về sự minh bạch của dòng tiền.

Theo nhận định của đơn vị nêu báo cáo, BĐS nghỉ dưỡng dù có tăng trưởng so với quý trước, tuy nhiên vẫn khó có nhiều đột biến, chưa có dấu hiệu cho thấy sự hồi phục trong ngắn hạn.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới phát triển trong tình trạng không có khung pháp luật để “nương tựa”

Ông Võ cho hay, các nhà đầu tư dự án BĐS chuyên nghiệp đã có sáng kiến rời khỏi phân khúc BĐS nhà ở để chuyển sang đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới.

“BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu cũ là dạng đầu tư một dự án khách sạn, dự án khu nghỉ dưỡng hay dự án khu vui chơi giải trí... để nhà đầu tư vận hành khai thác. BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới là một dự án có thể được sử dụng vào nhiều chức năng khác nhau (đa công năng) và nhà đầu tư dự án có thể bán từng phần dự án (từng đơn vị BĐS) cho các nhà đầu tư cá nhân (nhà đầu tư thứ cấp)”, ông Võ lý giải.

Theo ông Võ, loại hình BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu cũ đã có khung pháp luật đầy đủ trong Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh BĐS 2014, nhưng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới lại chưa có một khung pháp luật cần thiết.

Ví dụ như một nhà nhiều tầng, nhiều đơn vị BĐS, trong đó có những phần sử dụng vào mục đích sản xuất thủ công nghiệp, có những phần sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ, và có những phần để ở, vậy đất tại đây thuộc dạng đất ở hay đất sản xuất hay đất kinh doanh.

Mặt khác, pháp luật hiện hành chỉ cho phép các dự án xây dựng nhà ở để bán được sử dụng phương thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, vậy các dự án đa công năng có được bán BĐS hình thành trong tương lai không?

“Thế là, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới cứ phát triển mạnh trong tình trạng không có khung pháp luật làm chỗ dựa”, ông Võ nói và cho hay căn cứ để phát triển dự án chỉ là những cam kết miệng “mơ hồ” giữa chính quyền cấp tỉnh và các nhà đầu tư dự án; cam kết miệng giữa nhà đầu tư dự án với các nhà đầu tư cá nhân đã mua các đơn vị BĐS.

Theo ông Võ, phương thức khai thác các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới cũng chỉ có 1 phương thức là các nhà đầu tư cá nhân ủy nhiệm khai thác cho các chủ đầu tư dự án để nhận lại lợi nhuận theo cam kết. Các dự án muốn thu hút được nhiều nhà đầu tư cá nhân thì phải cam kết lợi nhuận ngày càng cao.

Ông Võ cho rằng trên thực tế, lợi nhuận được cam kết từ 8%, nhích lên 10% rồi cao nhất đến 15%/năm. Ngay cam kết lợi nhuận ở mức 8% trên năm đã là khó thực hiện trong vài năm đầu khai thác.

“Khi “phong trào” đầu tư này lên cao thì các nhà đầu tư dự án thường lấy lợi ích từ bán BĐS hình thành trong tương lai của dự án này để trả cho lợi nhuận khai thác của dự án trước đó. Đến khi các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới để lộ ra các nhược điểm làm mất dần tính thanh khoản thì các nhà đầu tư cá nhân “quay lưng” lại, không tham gia đầu tư vào phân khúc này nữa”, ông Võ phân tích.

Nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT cũng dẫn chứng, sự đổ vỡ của đại dự án Cocobay là mảnh vỡ đầu tiên của đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới. Từ đó, hàng loạt dự án khác rơi vào mất thanh khoản, không còn sức tiến triển thêm được nữa.

“Tất cả những thực tế trên đây đã tạo nên sự phát triển mang tính “bất định” của thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng kiểu mới. Nhưng rồi cả thế giới rơi vào thảm kịch COVID-19, thị trường du lịch đóng băng làm cho thị trường đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng cũng đóng băng theo. Khi kiểm soát được dịch bệnh thì cũng là lúc những khó khăn cũ lại hiện lên, và vẫn chưa có một khung pháp luật hợp lý để làm chỗ dựa cho phát triển”, ông Võ nhận định.