Vì sao, thị trường căn hộ sức mua đang giảm

Báo cáo quý 11.2016 của hầu hết các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản đều cho rằng sức mua căn hộ đang giảm và thậm chí báo cáo từ CBRE Việt Nam: sức mua căn hộ giảm 45% so với cùng kỳ năm 2015, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ chỉ đạt 16% trong quí này. Nhưng nguồn cung tiếp tục tăng mạnh, tăng 20% so với quý trước. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, khoảng 41% nguồn cung mới; sau đó là phân khúc cao cấp, chiếm 22%.

Vì sao thị trường bất động sản sức mua đang giảm, đầu tư xây mới lệch cung cầu, Báo điện tử Mothegioi đã trao đổi cùng ông Trần Khánh Quang, Chủ tịch HĐTV công ty CP Đầu tư Phát triển BĐS Việt An Hòa xung quanh vấn đề này.

Biên lợi nhuận tăng, tiêu thụ căn hộ giảm

- Thị trường đang cho thấy nguồn cung căn hộ trung, cao cấp đang tăng mạnh trong thời gian qua. Trong khi cầu rất lớn thì lại nằm ở phân khúc căn hộ giá thấp. Vì saolại có việc đầu tư lệch pha này, thưa ông?

Ông Trần Khánh Quang: Thị trường bất động sản đang phát triển tốt, hàng loạt các chủ đầu tư đã vượt qua khó khăn và một số đơn vị đang dẫn dắt thị trường theo hướng tích cực, nhưng đa số các chủ đầu tư đã chuyển từ phân khúc căn hộ bình dân, thu nhập thấp sang phân khúc căn hộ tiện nghi và sang trọng chỉ vì lý do biên lợi nhuận tăng cao hơn.

Ví dụ: với căn hộ 1 tỷ đồng thì chủ đầu tư lợi nhuận khoảng 150 triệu, nhưng cũng diện tích đó chủ đầu tư nâng cấp xuất đầu tư lên căn hộ trung cao cấp, chọn thêm vị trí tốt thì giá căn hộ bán ra sẽ khoảng gần 2 tỷ đồng, lợi nhuận thu về cho chủ dự án sẽ từ 300 - 400 triệu cho một xuất đầu tư xây dựng vào căn hộ.

Do vậy thị trường căn hộ dưới 01 tỷ đang dần kém ưu thế, thống kê thị trường cũng cho thấy cung căn hộ trung cao cấp chiếm hơn 60% trên tổng nguồn cung. Trong khi nhu cầu thực thì ngược lại, chủ yếu nhu cầu trên thị trường là căn hộ giá thấp dưới 1 tỷ đồng chiếm hơn 90%. Nên đã dẫn đến thực trạng cung cầu đang lệch nhau, làm cho mức độ tiêu thụ đang chậm lại.

- Ông vừa nói: Thị trường bất động sản đang phát triển tốt, vậy dấu hiệu cho thấy sự phát triển đó là gì?

Sau thời gian, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài thì gần 2 năm trở lại đây cho thấy ở mọi phân khúc căn hộ, bất động sản nghỉdưỡng, đất nền nhà phố đang được hấp thụ nhiều hơn hay có thể nói một cách dễhiểu hơn sức mua tăng.

Cụ thể nói về bất động sản nghỉdưỡng Việt Nam đang phát triển rực rỡ nhất, với hàng loạt các dự án nghỉdưỡng kết hợp khai thác du lịch như: biệt thự biển, condotel, căn hộ đô thị biển, trong đó có nhiều chính sách được chủ dự án đưa ra làm cho nhà đầu tư khó cưỡng lại qua việc đưa biên độ lợi nhuận từ 9%-15%, cam kết 8-10 năm thu hồi vốn. Và mặc dù chiếm tỷ trọng nhỏ trong nguồn cung bất động sản, nhưng bất động sản nghỉdưỡng lại thu hút rất lớn số tiền nhà đầu tư cho dù có giá bán cao gấp 3-5 lần bất động sản thông thường.

Bị tác động tâm ý

- Nhưng thực tế sức mua căn hộ đang giảm?

Thị trường luôn có 2 đối tượng chính mua căn hộ: một là khách hàng mua đầu tư, hai là đối tượng người mua có nhu cầu thực, mua để ở.

Với số khách hàng đầu tư, sau khi họ nhận được tínhiệu tốt từ thị trường thì nhanh chóng đưa dòng tiền vào đầu tư kinh doanh. Nhưng qua hai năm đầu tư thì số khách hàng này chưa thể thu hồi vốn về, với nhiều lý do khác nhau. Như chưa thể bán lại các căn hộ đã đầu tư, vì giá bán lại không được như họ kỳ vọng, còn khai thác đưa vào kinh doanh cho thuê lại căn hộ thì chưa đến thời điểm giao nhà.

Đối tượng thứ hai có nhu cầu thực mua ở, thì số lượng khách mua tăng cũng không nhiều vì bình quân mỗinăm chỉ tăng vào khoảng 5-7% trong khi nguồn cung thì quá lớn.

Ngoài ra, khách hàng còn bị ảnh hưởng tâm lý qua hàng loạt vụ tranh chấp về pháp lý chung cư gần đây, đã làm cho người mua thận trọng hơn, xem xét lâu hơn để chọn một sản phẩm.

Nguồn cung căn hộ trung, cao cấp (phân khúc dành cho nhà đầu tư) đột ngột tăng cao, tuy mức giá vẫn chấp nhận được nhưng làm cho các nhà đầu tư phân vân lựa chọn cho mình một sản phẩm tốt nhất . Sự e dè chờ thời do hàng loạt các căn hộ chuẩn bị bàn giao vào cuối năm nay và đầu năm sau, do khách cần đánh giá chất lượng cũng như khả năng hấp thụ của thị trường khai thác cho thuê.

- Vậy theo ông, thị trường bất động sản từđây đến cuối năm diễn biến thế nào?

Nhìn chung thị trường trong quý II.2016 đang chững lại, như là một thời kỳ quá độ để đánh giá lạinhu cầu mua để ở sang nhu cầu mua để hưởng thụ và khai thác. Dự kiến 06 tháng cuối năm thị trường bất động sản vẫn tiếp tục tăng giá từ 2-3%, và quan trọng hơn là sẽ đào thải những sản phẩm giá trị không đi đôi với chất lượng.