VDSC: Giá đất nền TP.HCM đã giảm 30%

Trong báo cáo chuyên đề vĩ mô về chu kỳ kinh tế Việt Nam công bố ngày 12.9,Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC)cho rằng: Việc siết tín dụng vào bất động sản của hệ thống ngân hàng đã giúp quy mô giao dịch căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM giảm đáng kể. Cùng với đó, giá đất nềncó chiều hướng đi xuống.

Dựa trên giả thuyết "bất ổn tài chính" của Hyman Minsky,VDSC đánh giá sự lạc quan thái quá và tình trạng vay nợ quá nhiều là nguyên nhân tạonên bong bóng tài sản tài chính. Trong khi đó,sự "hưng phấn bất hợp lý” là yếu tố cốt lõi đằng sau các cuộc khủng hoảng tài chính. Những dấu hiệu ban đầu của tình trạng này đã được VDSC ghi nhậntại Việt Nam, đặc biệtlà trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, sau giai đoạn hồi phục kể từ lần chạm đáy năm 2012, hoạt động đầu cơ đang gia tăng trở lại từ đầu năm 2018. Tại thị trường căn hộ,gần 1/2 số giao dịch là do các nhà đầu cơ thực hiện. Điều này đã đẩy giá căn hộ lên cao.

Đáng chú ý, hoạt động đầu cơ lan rộng tại thị trường đất nền. Những tin đồn liên quan tới các dự án cơ sở hạ tầng và kỳ vọng thái quá của giới đầu cơ đã thổi giá trị tài sản bất động sản trong thời gian qua. Theo khảo sát của VDSC, giá đất tại một số quận/huyện mới phát triển tại TP.HCMvà Hà Nội đã tăng 3 lần so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tại các thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh khu vực đặc khu kinh tế cũng ghi nhận sự bùng nổ bất hợp lý.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, vốn tín dụng vào khu vực bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, con số trên có thể lên tới 18-20% tổng dư nợ, tương đương 55 tỷ USD. Rõ ràng, điều này cao hơn mức an toàn 8-10% nhưng thấp hơn mức đỉnh 30% trong giai đoạn 2007-2008.

Những diễn biến từ 10 năm trước luôn nhắc nhở chúng ta về khả năng vỡ bong bóng tài sản khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Khi đó, toàn nền kinh tế đều chịu tác động mạnh.

Theo lý thuyết, việc phân bổ tín dụng trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế có liên quan tới khả năng gia tăng rủi ro. Cụ thể, trên phương diện tổng cầu, cá nhân và tổ chức đều lạc quan thái quá vào triển vọng của nền kinh tế và giá tài sản. Ở khía cạnh tổng cung, khả năng chấp nhận rủi ro của các trung gian tài chính với các khoản nợ dài hạn và tài sản ngắn hạn gia tăng. Các tổ chức này tập trung tìm kiếm lợi tức trong bối cảnh chính sách tiền tệ nới lỏng. Tất cả điều đó có thể đưa dòng vốn tín dụng tới khu vực doanh nghiệp dễ bị tổn thương và cho phép người đi vay gia tăng tỷ lệ đòn bẩy một cách khó tin.

Nhận thức được những rủi ro này, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu thắt chặt chính sách tiền tệ, đặc biệt dòng vốn tới thị trường bất động sản. Một số ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất cho vay với người mua nhà.

Chính sách này đã bước đầu mang lại những tác động nhất định tới thị trường. Cụ thể, từ quý 2/2018, quy mô giao dịch căn hộ tại thị trường TP.HCM và Hà Nội đều giảm trên 20% so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh đó, giá đất nền đãgiảm mạnh trong các tháng gần đây. Tại các khu vực ngoại ô của TP.HCM, giá đất nền hiện đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh hồi đầu năm nhưng vẫn cao hơn năm 2017.