TS Nguyễn Văn Đính: Căn hộ giá tầm 25 triệu đồng/m2 không còn thấy trên thị trường

Giá nhà tăng, tỷ lệ hấp thụ thấp

Ngày 7.10, tại tọa đàm về chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết nguồn cung bất động sản nhà ở tại khu vực đô thị trong 2 năm trở lại đây rất hạn chế.

Lý do là tác động của dịch COVID-19, nhiều thời điểm các hoạt động đầu tư, xây dựng dự án phải tạm dừng; quy trình, thủ tục dự án nhà ở, khu đô thị được kiểm soát chặt chẽ hơn. Đặc biệt là các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị gần trung tâm, có sẵn cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dễ làm, dễ kinh doanh hầu như đã hết…

Theo Báo cáo tình hình thị trường bất động sản hằng năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung mới nhà ở cả nước (tại khu vực đô thị) năm 2021 chỉ đạt khoảng 55.000 sản phẩm, bằng 58% so với năm 2020 (95.000 sản phẩm) và chỉ bằng khoảng 31,5% của năm 2018; tình hình nguồn cung và giao dịch nhà ở 6 tháng đầu năm 2022 cũng không khá hơn, chỉ tương đương với cùng kỳ 2021, khoảng 22.000 sản phẩm.

Do nhu cầu về nhà ở còn rất lớn, nguồn cung ít, nên giá nhà ở, đất nền bị đẩy lên mặt bằng giá mới, cao hơn. Đặc biệt, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu/m² hầu như không có trên thị trường Hà Nội và TP.HCM. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, sau một thời gian trầm lắng đã có giao dịch trở lại trong quý 4/2021, xuất hiện hình thức phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trên diện tích đất ở sử dụng lâu dài, đã thu hút các nhà đầu tư quan tâm, có tỷ lệ hấp thụ tốt.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

“Phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m² nay đã không còn tìm thấy trên thị trường”, ông Đính nói.

Theo chuyên gia này, giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án giảm giá sản phẩm từ 15 - 35% để tăng hấp thụ.

Cuối năm 2022 và năm 2023, một vài phân khúc có điểm sáng

Từ nay đến cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng một số phân khúc có điểm sáng, dư địa, tiềm năng vẫn còn lớn. Đó là bất động sản nghỉ dưỡng; bất động sản công nghiệp; nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn.

Ví dụ như phân khúc bất động sản công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo.

Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Đơn cử như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tin rằng thị trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023.

Ông Nguyễn Mạnh Hà thì cho rằng về trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có xu hướng phát triển mạnh cả về số lượng và chất lượng. Như chúng ta đã biết, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay khoảng xấp xỉ 40%, với tốc độ đô thị hóa tăng khoảng 1%/năm thì mỗi năm dân số đô thị tăng thêm khoảng 1 triệu người, nếu tính riêng nhà ở cho số người tăng thêm này thì hằng năm chúng ta phải xây dựng từ 20 - 25 triệu m² nhà ở.

Cùng với đó là xu thế chuyển dịch các cơ sở công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia của thế giới. Việt Nam đang là điểm thu hút đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

“Các khu công nghiệp được phát triển có tỷ lệ lấp đầy tăng và kéo theo nhu cầu về nhà ở công nhân làm việc tại các khu công nghiệp cũng tăng theo. Đây là phân khúc bất động sản chủ lực trong thời gian tới. Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, nhất là ở những địa bàn mới”, ông Hà nêu.

Xu hướng chuyển đổi số trong bất động sản gia tăng

Theo ông Nguyễn Văn Đính, xu hướng mới của thị trường là ứng dụng các công nghệ trong lĩnh vực bất động sản sẽ gia tăng so với thực tế đang rất thấp hiện nay.

Ông Đính cho hay, giai đoạn 2020-2021 thị trường gặp khó khăn bởi COVID-19 nhưng hoạt động của thị trường vẫn rất sôi động, thậm chí bùng nổ mạnh hơn giai đoạn trước dịch thông qua các ứng dụng công nghệ.

“Các hoạt động mở bán, giao dịch online vẫn diễn ra, nhờ có công nghệ đã tăng tính hiệu quả của thị trường. Công nghệ cũng hỗ trợ khảo sát các thông tin từ khách hàng từ nhu cầu đến số vốn của khách hàng để chủ đầu tư có thể đưa ra các sản phẩm phù hợp”, ông Đính nêu.

Theo ông Đính, trước đây để tham gia, tìm hiểu về thị trường bất động sản cần phải có cả bộ máy, nhiều con người, nhưng nay sử dụng công nghệ thì chỉ trong tích tắc. Việc nhập dữ liệu giúp dễ dàng thu thập thông tin, tiếp cận khách hàng chuẩn xác. Toàn bộ hệ thống công nghệ sẽ giúp xử lý thông tin, giao dịch, hậu mãi quản lý sau bán hàng… đều có thể ứng dụng công nghệ rất tốt.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cũng đánh giá hiện chúng ta đã quan tâm, ứng dụng và phát triển công nghệ, ứng dụng chuyển chuyển đổi số trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng vẫn chưa tương xứng với ngành nghề khác. Đây là việc chúng ta không thể không làm vì đó là xu hướng tất yếu, cuộc cách mạng này đã đến giai đoạn bắt buộc phải quan tâm.

Trước yêu cầu bắt kịp với xu thế của thế giới, ông Hà cho rằng cần tập trung vào các giải pháp công nghệ, thiết bị cho phát triển công trình xanh, thông minh; sử dụng dữ liệu lớn trong phân tích hiệu quả đầu tư, chăm sóc khách hàng; số hóa trong lĩnh vực quy hoạch, quản lý đất đai; công nghệ định giá bất động sản tự động; quản trị rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản; kinh tế chia sẻ trong bất động sản…