TS.Nguyễn Trí Hiếu: Bong bóng bất động sản có thể vỡ bất cứ lúc nào

Tại hội thảo báo cáo kinh tế vĩ mô quý 2/2018 do VEPR tổ chức, TS.Nguyễn Trí Hiếu nhận định, về thị trường ngoại hối, tỷ giá của Việt Nam biến động 1 cách lạ lùng trong vòng 1 tháng qua. Trong 5 tháng đầu năm, tỷ giá ổn định, biến động khoảng 0,3 - 0,4% nhưng trong tháng 6, tỷ giá biến động mạnh, lúc lên đến 22.800 đồng và hiện tại là 23.080 đồng, tỷ giá biên động khoảng 1,2%.

Nguyên nhân là do liên quan đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và thị trường chứng khoán. Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang khiến Nhân dân tệbị xuống giá so với USD. VND ổn định so với USD có nghĩa đang lên giá với Nhân dân tệ, hàng nhập khẩu từ Trung Quốc vào vô hình trung sẽ rẻ hơn, sẽ nhập siêu nhiều hơn.

Từ nay đến cuối năm nếu cuộc chiến thương mại tiếp tục và những biện pháp đáp trả từ Trung Quốc mạnh hơn thì Nhân dân tệ tiếp tục xuống giá. Nếu neo chặt USD, tiền Việt Nam mạnh lên trong khi các đồng tiền khác yếu đi nền kinh tế trong nước sẽ chịu nhiều rủi ro.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cho rằngNhân dân tệ giảm cũng lập tức ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán tăng điểm ở thị trường truyền thống, nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào thị trường cận biên, mới nổi như Việt Nam nhưng ở chiều ngược lại khi thị trường truyền thống rớt giá họ đã bán tháo ở các thị trường cận biên. Nhà đầu tư tại Mỹ rút tại thị trường chứng khoán Mỹ nhiều.

"Mỗi lần có tuyên bố của Mỹ và đáp trả của Trung Quốc thì thị trường chứng khoán lại rung lắc. Khi thị trường chứng khoán thế giới giảm điểm thì thị trường chứng khoán Việt Nam giảm điểm, nên VN-Index có liên quan chặt chẽ với cuộc chiến thương mạigiữa Mỹ và Trung Quốc", ông Hiếu nói.

Về bất động sản, ông Hiếu cho rằng nên cẩn thận. Bất động sản hiện tại vẫn"nóng", phân khúc đất nền sau khi hoãn luật đặc khu có phần hạ nhiệt nhưng ở nhiều địa điểmgiávẫn còn tăng.

“Tôi nghe rằng nếu tăng đến mức nguồn cung quá nhiều so với cầu, bong bóng sẽ vỡ. Tại nhiều địa điểm giá bất động sản tăng 100%. Đây là hiện tượng rất đáng lo. Bong bóng có thể vỡ ra bất cứ lúc nào. Nó như máy bay, có lên có xuống, chúng ta phải cẩn thận vì bong bóng có thể vỡ ra đầu năm 2019 hoặc trong năm 2019”, ông Hiếu nói.

Với thị trường bất động sản, ông Hiếu cho rằng hiện tượng bong bóng tại mộtvài địa điểm đang hình thành và chờ chực các hiện tượng khác của nền kinh tế để vỡ ra. Do đó, chính sách tiền tệ cần hết sức cẩn trọng trong lúc này

Cũng theo ông Hiếu, báo cáo nêu tỷ lệ tín dụng bất động sản khoảng 7,5% là con số quá thấp và khôngthực tế. Theo đó, tín dụng bất động sản đang chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

“Nhiều tín dụng bất động sản nhưng lại được ngân hàng phân loại qua tín dụng tiêu dùng. Một người mua nhà thì tiền ngân hàng là bất động sản, thế chấp nhà cho ngân hàng cũng là bất động sản. Từ mục đích đến bảo đảm đều là bất động sản thì sao không phân loại ra là bất động sản mà là tiêu dùng?”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng lý giảitheo định nghĩa của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng kinh doanh bất động sản phải là tín dụng để muabất động sản, với mục đích sinh lời. Các ngân hàng đã dùng định nghĩa này để lách.

Có nghĩa là các khách hàng đến vay tiền ngân hàng mua bất động sản với mục đích kinh doanh nhưng họ không bán mà để đó, giữ chờ được giá.Họ không kinh doanh, không sinh lợi thì ngân hàng có quyền đẩy sang tín dụng tiêu dùng.

Liên quan tới vấn đề này, TS.Nguyễn Đức Thành cho rằngtín dụng tiêu dùng trá hình rất nhiều, đây là lúc các ngân hàng phải thật trung thực. Theo Cục Đầu tư Nước ngoài (Bộ KH-ĐT), trong 6 tháng đầu năm 2018, lĩnh vực bất động sản đã vươn lên đứng thứ hai sau nhóm ngành công nghiệp chế biến chế tạo về thu hút đầu tư FDI với tổng vốn đăng ký đạt 5,54 tỷ USD.

Ông Thành cho rằng, trong thời gian tới khi có khả năng Ngân hàng Nhà nước sẽ tăng lãi suất VND để ổn định tỷ giá, thị trường bất động sản nhiều khả năng đối diện với nguy cơ suy giảm. Đây là rủi ro mà các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần lưu ý vì nó sẽ làm thay đổi toàn bộ trạng thái thị trường hiện nay.

Cụ thể hơn, khi các thị trường tài sản lớn, trong đó có thị trường bất động sảngiảm thì sẽ ảnh hưởng dây chuyền, lan rộng ra nền kinh tế. Khi giá tài sản giảm, đa số nằm trong bảng cân đối kế toán ngân hàng sẽ làm tài sản ngân hàng giảm xuống, buộc phải giảm lượng cho vay, nguồn cung tiền thắt chặt lại tạo ra vùng xoáy rất nghiêm trọng.