Thiếu cung, chi phí lớn và “thổi giá” khiến giá BĐS Việt Nam cao so với thu nhập người dân

Vướng mắc pháp lý khiến ách tắc dự án

Tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” ngày 19.4 do Báo Đầu tư tổ chức, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV khẳng định, thị trường BĐS là một động lực quan trọng của nền kinh tế xét trên cả khía cạnh đầu ra của nhiều ngành trọng yếu cũng như tác động đến an sinh xã hội.

Ngoài ra, theo ông Lực, có sự liên quan mật thiết giữa 4 thị trường là ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm và BĐS. Nếu một trong 4 lĩnh vực này xảy ra vấn đề thì ảnh hưởng đến các lĩnh vực kia và ảnh hưởng chung đến nền kinh tế.

Ông Lực cho rằng thị trường BĐS đang nhiều vướng mắc. Trong đó, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và BĐS hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 luật, nghị định, thông tư, trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....

“Quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... Ngoài ra là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy... của một bộ phận không nhỏ cán bộ thừa hành, làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án”, ông Lực nêu.

Một vướng mắc khác theo ông Lực là vấn đề cung - cầu và giá cả. Do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời do vậy dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

“Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá BĐS Việt Nam cao so với thu nhập người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia”, ông Lực nói.

Ban hành loạt chính sách “chưa từng có”

Ông Cấn Văn Lực cho biết, tháng 11.2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS. Một thời gian ngắn sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những nút thắt trong nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Có thể kể đến Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5.3.2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu riêng lẻ; Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11.3.2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện, cụ thể; Quyết định số 388/QĐ-TTg ngày 3.4.2023 phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030; Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3.4.2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng đã giảm một số lãi suất điều hành 2 lần trong một tháng vừa qua, qua đó định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất huy động và cho vay, trong đó có lĩnh vực BĐS.

“Đây là động thái chưa từng có, chỉ một tháng Chính phủ đã ban hành 4 chính sách quan trọng cho thị trường”, ông Lực nêu.

Quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính – bất động sản

Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bền vững, ông Lực cho hay, cơ quan quản lý cần nhìn nhận rõ, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Do đó, cần cách tiếp cận phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới. Đặc biệt, cần quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - BĐS.

“Cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua liên quan đến lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp hay các sản phẩm bất động sản mới như condotel, officetel; thực hiện tốt Nghị định 08, Nghị quyết 33, Đề án 338, Nghị định 10... Đồng thời, đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án BĐS; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá BĐS”, ông Lực nêu.

TS Cấn Văn Lực cũng cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng... Theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

“Có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: Quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS về lâu dài... Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS”, ông Lực nói.

Đối với doanh nghiệp BĐS, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần có kế hoạch cụ thể, khả thi trong việc thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, nhất là giai đoạn 2023-2024; đa dạng hóa nguồn vốn; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết với nhà đầu tư...; quan tâm quản lý rủi ro tài chính…