Đề xuất cho doanh nghiệp thế chấp BĐS tại tổ chức tài chính nước ngoài, chuyên gia nói gì?

Luật Đất đai 2013 và dự thảo sửa đổi mới nhất hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Tuy nhiên, một số ý kiến đề xuất nên cho doanh nghiệp thế chấp bất động sản (BĐS) tại các tổ chức tài chính nước ngoài.

Đề xuất cho thế chấp BĐS tại tổ chức tài chính quốc tế

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới đây, ông Darryl Dong, Phó giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) đưa ra đề xuất doanh nghiệp được thế chấp BĐS trực tiếp hoặc gián tiếp.

Luật Đất đai 2013 hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Trong dự thảo sửa đổi lần này, việc này cũng chưa được đề cập. Theo ông Darryl Dong, nếu thế chấp trực tiếp tại các tổ chức tài chính quốc tế thì quy định thêm giới hạn để giảm rủi ro nếu không trả được nợ và vẫn đảm bảo nguyên tắc thực thể nước ngoài không được phép sở hữu BĐS ở Việt Nam.

Ông Darryl Dong gợi ý, điều kiện có thể là quy định bên cho vay quốc tế không được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của một số loại đất (khu vực có thể gây rủi ro cho quốc phòng, an ninh quốc gia); không được sở hữu, chiếm giữ tài sản thế chấp. Khi xử lý tài sản thế chấp, chỉ được nhận giá trị bất động sản sau khi chuyển nhượng cho tổ chức hợp pháp.

Một cơ chế khác vị này nêu là thế chấp gián tiếp. Theo đó, tổ chức tín dụng trong nước đại diện bên cho vay nước ngoài, đứng ra quản lý và xử lý tài sản thế chấp. Nguyên tắc tương tự các khoản vay trong nước. Trường hợp doanh nghiệp không trả được nợ, tổ chức tín dụng trong nước bán tài sản thế chấp, thu lại tiền để trả bên cho vay nước ngoài.

Đại diện IFC cho biết, thế chấp BĐS là giải pháp vốn hóa đất đai đã được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới như Trung Quốc, Campuchia, Thái Lan. Việc Việt Nam không có quy định này đang làm giảm nguồn tài trợ quốc tế và tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp.

"Hệ quả là giảm đáng kể lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị đội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường, và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay sản xuất quy mô lớn, phải huy động vốn nước ngoài", đại diện IFC nêu.

Theo ước tính của các tổ chức quốc tế, thế chấp đất đai làm giảm rủi ro khoản vay, lãi suất cho doanh nghiệp Việt vay có thể giảm 0,3-0,5%, tương ứng với hàng triệu USD.

Cùng chung đề xuất, ông Trần Tuấn Phong, Đồng trưởng nhóm công tác Cơ sở Hạ tầng, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam nhận định, nguồn tài chính quốc tế rất quan trọng, đặc biệt khi tín dụng trong nước không đảm bảo.

"Không thể vay vốn quốc tế nếu không cho thế chấp quyền sử dụng đất. Chúng ta chỉ cần đảm bảo không một tổ chức nước ngoài nào được có thẩm quyền tư pháp trên đất của Việt Nam", ông nhận định.

Doanh nghiệp không trả được nợ xử lý thế nào?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng Luật Đất đai 2013 hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Trong dự thảo sửa đổi lần này, việc này cũng chưa được đề cập.

Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”, cụ thể, chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài.

“Như vậy, nếu thuộc trường hợp được quy định thì doanh nghiệp Việt Nam có thể thế chấp quyền sử dụng đất cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hoặc “tổ chức kinh tế khác”. Quy định này có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ”, ông Hùng nói.

Theo ông Hùng, Việt Nam đã hội nhập quốc tế sâu rộng trong thương mại và đầu tư thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) nhưng việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính vẫn còn khá hạn chế. Từ đó, làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp Việt Nam và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài.

“Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các bên cho vay nước ngoài có thể được giải quyết thông qua một cơ chế phù hợp, nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh khi không trả được nợ và phải xử lý tài sản thế chấp. Chẳng hạn như vẫn có thể quy định cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp, nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì quy trình xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ pháp luật quy định pháp luật của Việt Nam như cấm chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài, chỉ cho phép họ bán lại cho cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam”, ông Hùng nói.

Theo ông Hùng, nếu cho phép tổ chức tài chính nước ngoài nhận thế chấp thì cách tiếp cận, lãi suất sẽ có sự cạnh tranh. Từ đó, các doanh nghiệp sẽ đa dạng trong việc tìm kiếm nguồn vốn để huy động; hoặc tổ chức tài chính nước ngoài nào là được phép nhận thế chấp là tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay là tổ chức tài chính nước ngoài cũng cần phân loại rõ.

“Nhà làm luật phải đưa ra được những giải pháp cụ thể, đơn cử như việc thông qua tổ chức tài chính trung gian ở Việt Nam để xử lý, áp dụng theo quy định, pháp luật Việt Nam. Lý do là có nhiều trường hợp lợi dụng chính sách lách luật với mục đích để các tổ chức nước ngoài hoặc người Việt Nam đứng tên nhưng phía sau là tổ chức, cá nhân nước ngoài”, ông Hùng nhận định.

Ngoài ra, luật sư Hùng đề nghị cần làm rõ các khái niệm như “các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” hay định nghĩa chính thức thế nào là “tổ chức kinh tế khác”. Vì vậy, vẫn chưa thể khẳng định chắc chắn chính sách pháp luật có cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay là tổ chức tài chính nước ngoài hay không.

“Để tạo cơ sở pháp lý để các tổ chức, cá nhân có điều kiện tiếp cận tốt hơn nguồn vốn vay ngân hàng, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai trên cơ sở khắc phục các bất cập, vướng mắc đã phát sinh, từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất nói riêng,là yêu cầu cấp thiết”, ông Hùng nêu.