Thị trường BĐS không hề khủng hoảng, có chăng là 'khủng hoảng niềm tin'

Sáng 28.9, diễn đàn "Bất động sản Mùa thu" lần thứ nhất với chủ đề “Dự báo thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư” diễn ra dưới sự tổ chức của Hiệp hội BĐS Việt Nam.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội, cho hay trong gần hai năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những nút thắt lớn khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi dự án đình trệ, dòng tiền tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

“Những doanh nghiệp BĐS còn bám trụ trên thị trường đã có hành trình tái cấu trúc mạnh mẽ để đem lại những luồng sinh khí mới thúc đẩy thị trường BĐS hồi phục. Đến thời điểm tháng 9.2023, những điểm sáng tích cực trên thị trường đã dần xuất hiện. Tâm lý của các nhà đầu tư có dấu hiệu khôi phục tốt hơn giai đoạn trước”, ông Khôi nói.

Đặc biệt, ông Khôi cho rằng Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được phê duyệt cùng sự vào cuộc của các doanh nghiệp bước đầu đã tạo dựng được niềm tin cho thị trường.

Theo đề án được Thủ tướng phê duyệt, trong giai đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng 1.062.200 nhà ở xã hội. Trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 428.000 căn hộ; giai đoạn 2026-2030 sẽ hoàn thành xây dựng khoảng 634.200 căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp.

“Các doanh nghiệp đã nhận thức được rằng, khi và chỉ khi phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì mới có thể thanh khoản và duy trì được nguồn sống. Đây cũng là điều mà Chính phủ đang khuyến khích và tạo điều kiện để các doanh nghiệp tái thiết lập lại cân bằng cung cầu trên thị trường, nhất là khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, tốc độ đô thị hóa của nước ta vẫn còn thấp”, ông Khôi nói.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá rằng thị trường BĐS hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ “khủng hoảng niềm tin” chứ không phải “khủng hoảng thị trường”. Hiện nay, cơ sở về sự phục hồi của thị trường đã dần xuất hiện.

Cụ thể, thứ nhất, về kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới và Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, năm 2024 - 2025 sẽ tốt hơn. Ngoài ra, lạm phát và lãi suất không còn tăng và đang giảm dần; các vướng mắc về pháp lý, thể chế cũng đang dần được tháo gỡ và thực thi; đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh; cung - cầu giảm và giá tiến tới cân bằng hơn, phù hợp hơn…

“Vì vậy, tôi khẳng định đây không phải là giai đoạn khủng hoảng, mà là giai đoạn thanh lọc”, ông Lực nêu.

Nêu dẫn chứng cho nhận định của mình, ông Lực phân tích, hiện nay, lạm phát toàn cầu đã và đang giảm, bình quân 8,4% và dự báo đến cuối năm nay còn 5 - 5,5%, cuối năm 2024 còn 3 - 3,5%. Tại Việt Nam, tỷ lệ lạm phát đã và đang giảm dần, mặc dù tháng 10 có thể sẽ tăng nhẹ do một số yếu tố thời vụ nhưng xu hướng chính là đang giảm, tạo thuận lợi để ngân hàng có thể điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng.

Ngoài ra, lãi suất điều hành giảm; cung tiền bắt đầu tăng trở lại từ tháng 3.2023 đến nay, và so với cùng kỳ năm trước tăng trên 6%. Khi vòng quay tiền nhanh hơn sẽ thúc đẩy vốn cho doanh nghiệp và người dân tốt hơn.

“Về câu chuyện tỷ giá không đáng lo, vì khi Fed dừng tăng lãi suất thì khó mà đồng USD tăng giá. Vì vậy, dự báo đến hết năm 2023, tỷ giá vẫn chỉ khoảng 3 - 3,5%. Về chứng khoán, thời gian qua có bấp bênh nhưng cơ bản vẫn phục hồi và đang tăng so với đầu năm”, ông Lực nói và cho rằng lạm phát năm nay và năm tới cũng không đáng lo.

Về cơ chế chính sách, chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”; nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp và người dân được thực hiện như cơ cấu nợ, đảo nợ…

“Đây là những chính sách chưa từng có đối với tài chính và thị trường BĐS. Có thời điểm, chỉ trong vòng 1 tháng đã có 4 chính sách được thông qua như Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội… Và cũng chưa bao giờ chúng ta có cơ hội sửa đổi nhiều luật cùng một lúc như hiện nay”, ông Lực nêu.

Báo cáo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam cùng sự tham gia phân tích khoa học của gần 30 chuyên gia chỉ ra rằng, từ quý 2.2024, thị trường BĐS Việt Nam sẽ chính thức phục hồi và bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ. Dự báo quy mô và tốc độ tăng trưởng sẽ vượt xa những giai đoạn trước.

Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều khó khăn, tổng cầu suy giảm, các chính sách thường có độ trễ nhất định, cần thời gian và rất nhiều nỗ lực trong quá trình thực thi mới có thể thẩm thấu.

“Việc dự báo chính xác, toàn diện về khả năng và thời điểm phục hồi của thị trường BĐS, đánh giá xu hướng phát triển hiện nay và đưa ra tư vấn cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư là đặc biệt quan trọng và cần thiết để tạo ra cuộc tái cấu trúc đồng bộ, góp phần đưa thị trường BĐS quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng và phát triển vững chắc”, báo cáo nêu.