Thị trường BĐS 'ấm' hơn, những tín hiệu phục hồi xuất hiện

Nhu cầu tìm mua BĐS tăng

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy sau đà giảm về nguồn cung và nhu cầu suốt nửa đầu năm 2023, thị trường BĐS đã xuất hiện những dấu hiệu phục hồi trong tháng 7 vừa qua. Nhu cầu tìm mua BĐS trên cả nước tăng 6%, lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng 4% so với tháng liền trước.

Xu hướng tăng này diễn ra với tất cả các loại hình BĐS bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng 6/2023; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%. Lượng tin đăng bán tất cả các loại hình BĐS cũng tăng từ 2-9%.

Thị trường BĐS ở hầu hết các tỉnh, thành phố vừa trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật trong đó là Hà Nội và TP.HCM với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng liền trước. Danh sách các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 còn “gọi tên” Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Các chuyên gia của Batdongsan.com.vn đã phân tích chung cư và nhà riêng là những loại hình có mức độ giảm giá không lớn, thậm chí giữ giá hoặc tăng nhẹ ở một số khu vực, vì vậy khó có khả năng giảm giá thêm. Dữ liệu thị trường BĐS tháng 7.2023 càng củng cố thêm nhận định này khi cho thấy mặt bằng giá rao bán tất cả các phân khúc chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều đi ngang.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định BĐS phục vụ nhu cầu ở thực vừa túi tiền và/hoặc có tiến độ thanh toán linh hoạt sẽ là một trong những phân khúc phục hồi sớm nhất trên thị trường bởi vì sở hữu nhà để ở vẫn là nhu cầu thiết yếu trong 1 đất nước có dân số liên tục tăng.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng từ tháng 6.2022 đến nay giá chung cư tăng đột biến khoảng 20-30%. Tuy nhiên giai đoạn hưng vượng của đầu tư chung cư đã nằm lại ở đầu quý 4/2023, bởi lẽ giá chung cư hiện nay đã rất cao, cao tới vô lý, nguồn cung rất hạn chế.

“Hiện nay gần như 100% khách hàng mua chung cư là mua ở, phân khúc nhà ở xã hội ở các đô thị lớn cầu nhiều mà cung ít, phân khúc cao cấp cung và cầu đều ít, phân khúc trung cấp gần như biến mất”, ông Quê nêu và cho rằng ở các tỉnh đang phát triển chung cư mạnh mẽ, nhất là nhà ở xã hội ở các khu công nghiệp, dự báo nguồn cung khá dồi dào, tuy nhiên đây là sản phẩm ở chứ không phải đầu tư, trừ phần khối đế ở các cụm chung cư quy mô lớn trên 2.000 căn hộ trở lên.

Đất nền có thể phục hồi thanh khoản sớm

Ngoài ra, theo ông Long, những sản phẩm đất nền gần các khu vực có câu chuyện hạ tầng và đã giảm giá trong thời gian qua cũng có khả năng sẽ phục hồi thanh khoản sớm.

“Đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với các nhà đầu tư và thời gian vừa rồi cũng đã được giảm giá mạnh ở một số địa phương, trung bình giảm 22%, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy không có khả năng trả nợ. Vì vậy những nhà đầu tư có nguồn vốn nhàn rỗi khi mua đất nền ở thời điểm tầm giá này sẽ nắm cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”, ông Lê Bảo Long cho biết.

Về đất nền, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng vài năm trở lại đây hầu hết địa phương tổ chức bán đất dưới hình đấu giá đất. Giai đoạn 2020-2022 giá đất nền bị đẩy lên cao khiến cho giá khởi điểm khi đấu giá và giá trúng đấu giá tăng cao.

"Hiện nay BĐS hạ nhiệt cũng khiến các địa phương ít tổ chức bán đấu giá đất hơn và giá khởi điểm, giá trúng đấu giá thấp hơn trước kia, lượng người tham gia đấu giá ít, đôi khi phải đấu giá nhiều lần do không bán hết, giá trúng đấu giá sát với giá khởi điểm", ông Quê nói.

Tuy nhiên, ông Quê cho hay ở một số địa phương đang thay đổi quy hoạch tốt như Đông Anh, Mê Linh... lại diễn ra tình trạng ngược lại. Ở các địa phương này hiện nay đang hoãn bán đấu giá đất và các lô đất nhà đầu tư đã trúng đấu giá được tìm mua nên có tính thanh khoản tốt. Đây là sản phẩm giai đoạn tới các nhà đầu tư chú ý nhưng sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, tiện ích tổng thể và tiềm năng tăng giá.

Ngoài ra, theo ông Quê, doanh nghiệp lập dự án đầu tư khu đô thị có sản phẩm đất nền hoặc trúng đấu giá các cụm, khu đất nền. Trước kia loại hình này các nhà đầu tư ưa chuộng vì pháp lý tốt, quy hoạch đồng bộ, tuy nhiên ít năm trở lại đây nguồn cung loại hình này hạn chế do các doanh nghiệp khó khăn trong thủ tục đầu tư và việc bắt buộc phải xây dựng khiến giá trị sản phẩm bị đẩy lên cao khiến giảm sức hút đối với các nhà đầu tư.

“Vừa qua Chính phủ vừa ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20.6.2023, trong đó có một nội dung quy định các dự án phân lô bán nền chỉ phải xây dựng đối với các nền ở trục chính dự án có lợi thế kinh doanh, tạo điểm nhấn cho dự án. Quy định mở này sẽ giúp các dự án đất nền được áp dụng quy định mới nêu trên khởi sắc về lượng giao dịch. Tuy nhiên phân khúc này vẫn cần được cải thiện về nguồn cung bằng cách gỡ bỏ các rào cản về mặt thủ tục đầu tư. Ở phân khúc này giai đoạn tới các nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền”, ông Quê nói.

Giai đoạn sắp tới, ông Quê cho rằng đất nền địa phương ở đô thị, ven đô thị, ven khu công nghiệp, ven các khu du lịch, đường lớn đi qua, điểm lên xuống cao tốc... sẽ dần phục hồi, tan băng sớm, nhưng khó sốt, nếu có sốt thì sốt cục bộ do có sự thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng, dự án trọng điểm...

Còn đất nền ở các khu vực nông thôn xa dân cư không có quy hoạch tốt, không có sự đột biến về hạ tầng, dự án, dân số ít sẽ đóng băng trong thời gian dài nữa. Tuy nhiên, phân khúc này có thể có sự tăng giá đột biến vào cuối chu kỳ sắp tới khi cả thị trường đều nóng, khi đó nền giá đã bị đẩy lên cao thì nhà đầu tư sẽ tìm về những sản phẩm có thể tăng giá nhiều lần do giá còn rất thấp.