Sức sống của Luật Kinh doanh BĐS thấp, phải chăng quy trình làm luật có vấn đề?

Chiều ngày 28.4, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản.

Phải chăng quy trình làm luật có vấn đề?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà (SBLaw) cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có nhiều nội dung còn chung chung, mang tính nguyên tắc nên quá trình thực hiện còn gặp nhiều khó khăn; chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường.

Ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư DVL VENTURES cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa đổi và điều chỉnh nhiều vấn đề.

Ví dụ, về điều kiện kinh doanh bất động sản: Luật mới có quy định chung chung, chưa có cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản. “Tôi cho rằng, Luật phải làm rõ, từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng”.

Về hoạt động môi giới bất động sản, ông Chung cho biết trước đây bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua một quá trình đào tạo nhưng sau dịch COVID-19 cho thấy ai cũng đi làm bất động sản.

“Việc này rất bất cập, do đó tôi cho rằng cần phải có quá trình đào tạo rồi mới thi chứng chỉ môi giới, nếu không sẽ không có chuẩn mực cho hoạt động này”, ông Chung nói.

Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết hiện nay vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản đang nảy sinh nhiều bất cập.

Theo đó, rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán; nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng sau 7 năm ban hành, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã có đề xuất phải sửa cho thấy sức sống của Luật này khá thấp. Phải chăng quy trình làm luật có vấn đề nên chất lượng luật thấp?

Theo ông Lực, bất động sản phát triển rất nhanh nhưng thiếu bền vững do chưa có định hướng dài hạn về thị trường bất động sản. Công tác quản lý thị trường gặp nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí nhìn nhận thẳng thắn là chưa có hiệu quả dẫn đến hệ lụy là tình trạng cung cầu bất cân xứng; giá đất vẫn sốt ở nhiều nơi.

Chính cung cầu mất cân đối dẫn đến giá nhà tăng cao, nên có 2 hiện tượng: Người muốn mua nhà gặp khó và nhiều người giàu lên nhanh chóng.

Cũng theo ông Lực, thị trường xuất hiện các sản phẩm mới nhưng chưa có quản lý phù hợp, chưa có quy định rõ ràng trong luật; tài chính bất động sản chưa bao giờ được quy định trong luật. Ví như câu chuyện siết vốn doanh nghiệp xoay sở ra sao?

Ông Lực cũng cho biết chỉ số về giá, về sự lành mạnh của thị trường bất động sản được nhắc đến rất nhiều. Tuy nhiên, thế nào là thị trường lành mạnh? Chỉ số nằm ở đâu? Khi ngành ngân hàng, chứng khoán đều đang có chỉ số lành mạnh thì bất động sản lại chưa có…

Minh bạch hóa thị trường

TS Cấn Văn Lực cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản nên thêm hai chương về tài chính và chuyển đổi số để nhằm đem đến những thông tin, dữ liệu về bất động sản. Đây là chính là những tài nguyên rất quan trọng.

Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh là một xu thế, do đó cần sớm có những quy định về các loại hình mới này.

Cũng theo ông Lực, có những điều khoản, quy định nào khác mới xuất hiện thì nên lấy luật nào để điều chỉnh? Đây cũng là câu chuyện cần được quan tâm. Ví dụ như trần lãi suất, tín dụng đen.

Liên quan đến câu chuyện quản lý kinh doanh bất động sản, ông Lực cho rằng chúng ta nên chia tách cái nào của doanh nghiệp, cái nào của Nhà nước; các vấn đề về mua, chuyển nhượng về đăng ký vẫn còn nhiều vướng mắc, mập mờ, nên khi thế chấp rất khó.

TS Lực cũng cho rằng câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ 2, 3 nên ủng hộ nhưng phải thực hiện như thế nào để công bằng, văn minh. Ngoài ra là các chỉ số giá. Chỉ số giá có thể Nhà nước hoặc cá nhân, doanh nghiệp tổ chức và đưa ra các chỉ số nhưng Nhà nước phải là cơ quan can thiệp để quản lý nhằm đảm bảo các chỉ số giá được đưa ra phù hợp, chính xác.

Theo đó, cần quản lý giá bất động sản, phải có cơ sở dữ liệu về diễn biến giá về bất động sản thông qua hệ thống trung gian, giống như chứng khoán phải qua sàn. Đồng thời cần phát triển nguồn lực liên quan đến bất động sản, nên chuẩn hóa về hành nghề.

“Môi giới cũng phải có chứng chỉ hành nghề nhưng vấn đề ai là người cấp? Theo tôi việc cho phép Hiệp hội Bất động sản làm điều này là hợp lý”, ông Lực đề xuất.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh minh bạch hóa thị trường là điều rất quan trọng. Thông tin dữ liệu thị trường bất động sản quý như vàng nhưng quan trọng là phải có đầu mối làm việc này.

“Chúng ta chuyển đổi số hơi chậm, một phần là thiếu minh bạch nhưng rõ ràng đây là xu thế tất yếu. Cần có quy định để kiểm soát, tăng khả năng thu thuế và tăng thu thập dữ liệu thông qua nền tảng số”, ông Lực chia sẻ.

Cuối cùng, chuyên gia này cho rằng cần phải hết sức quan tâm tới việc quản lý tứ giác: Một là, thị trường chứng khoán, hai là ngân hàng, ba là bảo hiểm và bốn là bất động sản.

Ví dụ, ngân hàng cho vay bất động sản, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán… Đây chính là chiếc bình thông nhau. Khi quản lý, điều tiết, phải quan tâm tới những vấn đề này.