Siết tín dụng bất động sản cần có chọn lọc, không để thị trường bị tê liệt

Trong quý 1, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) đạt 783.942 tỉ đồng. Trong đó, 24% dư nợ với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở; 15% cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê; 13% dư nợ với cho vay mua quyền sử dụng đất...

Bộ Xây dựng đề nghị theo dõi, kiểm soát chặt chẽ để tránh rủi ro kép; ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh BĐS theo dạng đầu cơ.

Ngân hàng Nhà nước mới đây cũng có văn bản gửi đến các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như kinh doanh BĐS, trái phiếu doanh nghiệp, ngoài ra còn có chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông…

Theo đánh giá của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cơ cấu tín dụng BĐS đã có sự chuyển dịch theo hướng tích cực trong thời gian vừa qua, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh BĐS.

Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn tới 80% trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan chức năng.

Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý 1/2022, dư nợ tín dụng BĐS đạt 2,23 triệu tỉ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng BĐS đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh BĐS hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỉ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh BĐS (đầu tư các dự án BĐS) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Theo VARS, trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp BĐS ngày càng trở nên cấp thiết. Việc chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung BĐS bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Theo đó, mức giá BĐS tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Theo VARS, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp BĐS làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có BĐS.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu BĐS nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định nếu ngay lập tức siết chặt cả nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường BĐS và các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng... đều có thể gặp khó khăn, rủi ro.

HoREA cho rằng tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu việc siết được thực hiện ngay sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai dang dở và từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng việc siết tín dụng vào BĐS góp phần thanh lọc các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, việc này cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đảm bảo tăng trưởng của các ngành kinh tế và an sinh xã hội.

Cụ thể, cần xem xét mức độ tín dụng BĐS một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định cứng tỷ lệ 8% chung cho tất cả các ngân hàng thương mại.

Đồng thời, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt; cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường.

Theo ông Thịnh, đây là điều cần thiết và quan trọng, bởi nếu nguồn cung hàng hóa BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá BĐS tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Vì vậy, thị trường BĐS vẫn cần được cung cấp nguồn vốn vay, nhưng có sự chọn lọc phù hợp.