PGS-TS Đinh Trọng Thịnh: Không nên nới thêm room tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định rằng thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số tập đoàn bất động sản cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là “rủi ro” mất thanh khoản, thể hiện qua việc phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”.

Cụ thể là thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; do “tắc” nguồn vốn, một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy “rủi ro”, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu.

Tình thế khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản có một số điểm tương đồng, với thời điểm “tiền khủng hoảng” đã dẫn đến thị trường bất động sản bị “khủng hoảng đóng băng” trong giai đoạn 2008 - 2013.

Trước tình thế này, hiệp hội đề xuất nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 nghìn tỉ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng Việt Nam đang kiểm soát được lạm phát, do đó, nới room tín dụng để hỗ trợ cho thị trường bất động sản, nhất là những dự án cần thiết cho xã hội và có nguồn hàng phù hợp với nhu cầu của người dân như nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp…

“Trước đây, trong lần giải cứu bất động sản của năm 2013 thì đã có gói 30.000 tỉ đồng. Hiện nay thị trường đang tê liệt bởi các sản phẩm không phù hợp thì cần có chính sách để hướng thị trường vào các phân khúc phù hợp, cung và cầu gặp nhau thì sẽ có giao dịch”, ông Đính nêu.

Việc có nên nới room tín dụng hay không để hỗ trợ thị trường bất động sản đang gặp nhiều phản ứng trái chiều.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng đề xuất nới thêm room tín dụng không hợp lý, bởi thị trường bất động sản hiện nay có quá nhiều vấn đề. Việc tái cấu trúc, xem xét chặt chẽ nguồn vốn vào thị trường này rất quan trọng. Do vậy, việc tiếp tục nới room để hỗ trợ một ngành (trong khi đang cần hạn chế) là không nên.

Theo ông Thịnh, động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp ở thời điểm này, bởi lẽ nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng.

Hơn nữa, việc tăng giá bất động sản sẽ ngày càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường này, cùng với nguồn cung hạn chế, lượng cung tiền lớn trên thị trường sẽ đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng. Việc siết tín dụng cũng là một trong những biện pháp giảm lượng tiền vào lĩnh vực này, góp phần đưa bất động sản về giá trị thực, tránh xảy ra bong bóng bất động sản, gây khủng hoảng lan rộng sang khu vực tài chính - tiền tệ; đồng thời thanh lọc nhà đầu tư yếu kém.

Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng cũng cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, cần cung cấp vốn vay cho người có nhu cầu ở thực…

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng nếu dùng nguồn lực công để cứu những doanh nghiệp chỉ có những sản phẩm bơm thổi, đầu cơ là không được. Doanh nghiệp bất động sản hay doanh nghiệp ngành nào chết là chuyện bình thường.

“Khi anh phát triển sai thì anh phải chịu. Với những doanh nghiệp làm ăn tốt, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, có dự án tốt thì nên cứu; còn những doanh nghiệp làm ăn không chuẩn chỉnh thì không cần phải cứu, hãy để thị trường quyết định số phận của họ”, ông Đực nêu.

Trả lời báo chí, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cũng cho rằng, việc cấp thêm room tín dụng cho bất động sản là một giải pháp đáng xem xét, song nên ưu tiên giải ngân cho người mua nhà và có sự giám sát chặt chẽ. Cách thức thực hiện nên là khi tiền bán nhà được chuyển đến tài khoản chủ đầu tư, thì ngân hàng giám sát và thu tiền lại ngay.

“Ngân hàng giải ngân đến đâu, thu nợ đến đó. Làm được như vậy thì rủi ro ngân hàng thấp hơn và kiểm soát được thu nợ và tránh rủi ro từ việc chủ đầu tư mang tiền đi thực hiện dự án khác hoặc mục đích khác. Để thực hiện điều này, NHNN nên có hướng dẫn tiêu chí về đối tượng là người mua nhà để tránh đầu cơ”, ông Thuân nói.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh rất nhiều ngân hàng có sở hữu chéo phức tạp, ông chủ ngân hàng có mối liên hệ tinh vi với các doanh nghiệp bất động sản sân sau như hiện nay, thì việc đảm bảo dòng vốn chảy đúng địa chỉ là một thách thức với cơ quan quản lý.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Đồng thời, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, hiệp hội đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định.