Nhìn lại 10 vấn đề lớn qua một năm “lên bổng xuống trầm” của thị trường bất động sản

Có thể thấy, thị trường bất động sản 2022 trải qua đủ cung bậc “lên bổng xuống trầm” khi đầu năm thị trường “hưng phấn” nhưng từ giữa và cuối năm thị trường lại chuyển sang trạng thái trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp khó khăn.

Một Thế Giới xin điểm qua 10 vấn để nổi cộm nhất của thị trường bất động sản năm 2022.

1. Bỏ cọc đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Ngày 10.12.2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỉ đồng, hơn 2,4 tỉ đồng/m². Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP.HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m² với giá 5.026 tỉ đồng; Công ty cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m² với mức 4.000 tỉ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m² với mức 3.820 tỉ đồng.

Tuy nhiên, ngày 11.1.2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có "tâm thư" xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất ở Thủ Thiêm đã trúng thầu trước đó. Tiếp theo Tân Hoàng Minh, lần lượt cả 3 doanh nghiệp kể trên cũng đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

Được biết, 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10.12.2021 mất cọc hơn 1.051 tỉ đồng, trong đó, Công ty cổ phần Sheen Mega tiền đặt cọc hơn 203,75 tỉ đồng; Công ty cổ phần Dream Republic mất cọc 115,6 tỉ đồng; Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỉ đồng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh mất cọc hơn 145 tỉ đồng.

2. Nghị quyết 18 và việc sửa đổi Luật Đất đai với nhiều điểm mới

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là nhiệm vụ trọng tâm của công tác xây dựng pháp luật trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa 15. Dự án luật sẽ được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa 15 với nhiều điểm mới nhằm thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa 13, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, Quốc hội về lĩnh vực này.

Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện. Điểm rất mới của Nghị quyết 18-NQ/TW trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là Nhà nước đảm bảo đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất nhằm hạn chế những tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất.

Nghị quyết 18-NQ/TW quy định trong thời gian tới sẽ thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Ngoài ra, các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định, quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất; đảm bảo cuộc sống người bị thu hồi bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Một điểm mới là bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định theo nguyên tắc thị trường; có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; Xử lý nghiêm các vi phạm…

Ngoài ra, quy định mức thuế cao đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang; đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

3. Quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tranh cãi

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất hai phương án: không quy định thời hạn sở hữu nhà chung và có quy định về thời hạn.

Phương án 1 tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đề xuất này đã gây nên tranh cãi trong dư luận và gặp nhiều sự phản đối của các chuyên gia, doanh nghiệp. Các chuyên gia cho rằng quy định này có thể không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013, đồng thời không phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự.

Theo các chuyên gia, việc Bộ luật dân sự không quy định thời hạn sở hữu tài sản xuất phát từ quan niệm quyền sở hữu tài sản là thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Nếu quy định thời hạn sở hữu thì sẽ mở ra một cánh cửa để các luật chuyên ngành đặt ra quy định về thời hạn sở hữu, xâm phạm đến quyền hiến định của người dân, như phương án 1 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trước sự phản đối của nhiều chuyên gia, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu thêm vấn đề này.

4. Thanh khoản bất động sản giảm mạnh

Chính sách kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao trong đó có bất động sản đang khiến thị trường gặp khó khăn về giao dịch và gây ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản chung của thị trường, mức độ quan tâm với bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh.

Tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay trong khi người mua nhà cũng gặp khó khăn khi muốn tiếp cận dòng vốn vay mua bất động sản từ phía ngân hàng.

Tổng hợp số liệu từ thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng cung 9 tháng đầu năm chỉ tương đương 24% so với cùng kỳ năm 2018. Với tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, đây được xem là mức giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm 2022.

Báo cáo của VARS cũng cho thấy lượng giao dịch chỉ đạt gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu thách thức lớn đối với thị trường Bất động sản Việt Nam. Không ít những tâm lý lo âu đến từ cả nhà đầu tư lẫn các đơn vị doanh nghiệp phát triển và kinh doanh bất động sản khi lần lượt khi ghi nhận những số liệu không tích cực đối với thị trường.

5. Doanh nghiệp bất động sản lao đao

Sau việc tăng trưởng mạnh trong quý 1, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn khó khăn và các nguồn vốn như tín dụng ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu, huy động từ khách hàng… đều gặp khó khăn, khiến các doanh nghiệp gặp áp lực lớn về dòng tiền và pháp lý ở các dự án.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), pháp lý là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, chiếm 70% khó khăn của các dự án nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, thị trường bất động sản có thể rơi vào suy thoái, kéo nền kinh tế đi xuống, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.

Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới. Trong đó, doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh như dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn, ảnh hưởng đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động.

Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro vì đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.

6. Trái phiếu doanh nghiệp trầm lắng; việc mua lại trái phiếu trước hạn tăng mạnh

Trước vụ án tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn rất sôi động. Từ quý 2.2022 trở đi, thị trường luôn trong tình trạng ảm đạm, thậm chí “đóng băng” và các doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn để giữ niềm tin với nhà đầu tư.

Dù giá trị phát hành vẫn chưa cải thiện, nhưng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại trong 11 tháng qua là 160.653 tỉ đồng, tăng tới 41% so với cùng kỳ. Riêng trong tháng 11, các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản cũng đã chủ động mua lại 3.960 tỉ đồng trái phiếu trước hạn.

Điển hình như: Tập đoàn Novaland mua lại 1.000 tỉ trái phiếu trước hạn (đáo hạn tháng 12.2022); Hưng Thịnh Land mua lại 400 tỉ đồng trái phiếu trước hạn (đáo hạn tháng 12.2023); Phát Đạt cũng mua lại gần 339 tỉ đồng; Sunshine Homes mua lại 500 tỉ đồng; An Gia mua lại 680 tỉ đồng… Dù vậy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn khá lớn ở nửa cuối 2023-2024.

Gợi ý về giải pháp cho trái phiếu doanh nghiệp, FiinRatings đề xuất giải pháp gia hạn kỳ trả nợ có thanh toán một phần. Theo đó, việc chủ động thanh toán một phần, phần còn lại được giãn hoặc hoãn sẽ giúp doanh nghiệp tuân thủ trả nợ gốc và lãi nhằm giúp các nhà phát hành giữ mức độ tín nhiệm cho các hoạt động huy động vốn trong tương lai.

Một giải pháp khác là gia hạn kỳ trả nợ không thanh toán gốc. Theo đó, tùy theo năng lực tài chính hiện tại, nhà đầu tư có khả năng phải chấp nhận giãn hoặc hoãn toàn bộ phần nợ gốc, song vẫn có thể duy trì cơ hội thu lại phần tiền gốc và lãi trong tương lai tùy theo thực tế đánh giá lại.

Giải pháp thứ 3 là “hàng đổi hàng”. Hoạt động này đã diễn ra trên thị trường trong thời gian qua và đạt kết quả tương đối khả quan. Phương án này cần sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và đơn vị phát hành.

Ở góc độ quản lý, Bộ Tài chính đề nghị các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đảm bảo thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư; ưu tiên sử dụng mọi nguồn lực của chính doanh nghiệp để thực hiện đúng các cam kết với nhà đầu tư khi phát hành trái phiếu, đảm bảo giữ uy tín của doanh nghiệp với nhà đầu tư và trên thị trường.

7. Doanh nghiệp lớn cam kết làm nhà ở xã hội

Thị trường bất động sản lệch pha cung - cầu, phân khúc cao cấp nhiều trong khi thiếu hụt phân khúc trung bình và thấp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, hưởng ứng đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2022-2030, hàng loạt “ông lớn” trên thị trường bất động sản như Sun Group, VinGroup, Nova Group, BRG, Bitexco, Him Lam… cam kết sẽ tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, Vingroup cam kết hoàn thiện 500.000 căn hộ trong 5 năm; Masterise triển khai 25.000 căn hộ trong 3-5 năm; Nova Group đầu tư 200.000 căn; Hòa Bình triển khai 10.000 căn…

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng hiện nay, chính sách cho nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều doanh nghiệp ngần ngại đầu tư vì xin dự án khó, pháp lý phức tạp mà lợi nhuận cũng không cao.

Để giải quyết bất cập và khơi thông nguồn cung cho nhà ở xã hội, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước có chính sách hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội; rà soát các dự án bất động sản để hỗ trợ các dự án đủ điều kiện...

8. Loạt lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản bị khởi tố

Trong năm 2022, đã có một số lãnh đạo doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản bị bắt tạm giam, truy tố để điều tra sai phạm.

Cụ thể, tháng 3.2022 Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, bắt với cáo buộc “thao túng” và “che giấu thông tin chứng khoán”, kéo theo nhiều cá nhân thuộc Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty cổ phần Chứng khoán BOS… bị khởi tố.

Tháng 4.2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan. Chủ tịch Tân Hoàng Minh Đỗ Anh Dũng và 6 bị can đồng phạm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Theo kết quả điều tra ban đầu, từ tháng 7.2021 đến tháng 3, ông Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên và các công ty liên quan để phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỉ đồng.

Đầu tháng 10.2022, Cơ quan cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan.

Cơ quan điều tra thực hiện lệnh bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; Trương Huệ Vân - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor… Kết quả điều tra ban đầu xác định bà Lan cùng các đồng phạm đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng nghìn tỉ đồng của người dân, giai đoạn năm 2018-2019.

Những động thái xử lý sai phạm nhằm lành mạnh hóa thị trường nhưng cũng ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý của nhà đầu tư, khiến thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản thêm trầm lắng.

9. Xét xử vụ án Alibaba với số bị hại kỷ lục: 4.500 người

Ngày 8.12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền, xảy ra tại Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm.

Đây là phiên tòa có nhiều bị hại nhất với 4.500 người, các bị hại phân bố đều ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước và tất cả các quận huyện của TP.HCM; hồ sơ vụ án có hơn 1 triệu bút lục và để thực hiện xét xử kéo dài, TAND TP.HCM đã phải chi ra hàng tỉ đồng cho công tác tổ chức.

Vụ án Alibaba có 23 bị cáo bị đưa ra xét xử về tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản" và "rửa tiền" với hơn 4.500 bị hại và số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỉ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện là người chỉ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền đi mua đất nông nghiệp, sau đó chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa, chia thửa đất thành nhiều lô và bán cho khách hàng.

Đối với 23 bị cáo trong vụ án, ở phần luận tội, đại diện Viện KSND TP.HCM đề nghị Nguyễn Thái Luyện tù chung thân, 21 bị cáo đồng phạm, bị đề nghị từ 12 - 30 năm tù; riêng bị cáo Huỳnh Thị Kim Thắng (kế toán) bị đề nghị từ 5 - 6 năm tù về tội “rửa tiền”.

10. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho thị trường bất động sản

Ngày 17.11, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định thành lập tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại TP.Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Theo đó, tổ công tác sẽ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng. Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh là tổ phó.

Hiện tổ công tác đang làm việc với nhiều địa phương, doanh nghiệp để nắm bắt tình hình và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện Tổ công tác này đã báo cáo Chính phủ một số vướng mắc về quy định pháp luật, cách thực thi trong thực hiện các dự án bất động sản.

Ngoài ra, phía Bộ Xây dựng cũng cho biết, đã có một số phương án được đưa ra để giải cứu cho thị trường. Ví dụ, để thúc đẩy dự án bất động sản đang triển khai, các bộ ngành địa phương đang rà soát dự án có đủ pháp lý để đôn đốc nếu có khó khăn. Dự án vướng pháp lý sẽ được tìm cách tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Với hơn 1.000 dự án ở nhóm này, khi được gỡ vướng, sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường…